賃料増額交渉が調わない間のオーナー様が取るべき行動は?

賃貸不動産における賃料の増額は、収益還元価値を増加させ、オーナー様にとっては所有不動産の資産価値向上に繋がります。
その為、不動産の保有継続、または売却するにしても、入居テナントとの賃料増額交渉はビル運営の重要な一部となっております。

入居テナントとの賃料増額交渉で双方合意が得られない場合、

A.交渉 ⇒ B.調停 ⇒ C.訴訟

と進んでいき、最終的には裁判にて確定いたします。
詳細につきましては、下記記事をご参照下さい。

 

「賃料の増額をしたいと思ったら・・・」

では、裁判確定前の上記A~Cの間にオーナー様が入居テナントに対して請求する賃料の金額は、「増額賃料」か「従前賃料」のどちらで請求するべきでしょうか。

従前の賃料で請求を行った場合、増額請求を撤回したと入居テナントに受け取られる可能性がございます。その為、裁判確定まで増額賃料を請求し続けることが望ましいと考えます。賃料を増額請求した形を残しておくことにより、将来の調停・訴訟で賃料増額が認められた場合、通知を出した時点まで遡ってその効果を受けます。
入居テナントにおいては、賃料増額を認める判決が出た場合には、遡って増額した賃料と従前賃料の差額分を支払う義務があります。この遡って支払う賃料には年に1割の利息が付きます。
また、賃料増額請求の効果は通知時から将来に向かって発生し、過去に遡ることはございませんので、オーナー様としては「A.交渉」の早い時点で、内容証明等により増額通知を入居テナントへ送っておくことも重要です。

次に、増額賃料で請求し、入居テナントが「従前賃料」で支払いを行ってきた場合、オーナー様は受け取るべきでしょうか。
借地借家法第32条2項(※)では、賃料増額請求がなされた場合、入居テナントは相当と考える賃料を支払えば足りるものとされておりますので、入居テナントが支払いを行おうとしている「従前と同額の賃料」は賃料額の全額として支払われることになります。
オーナー様が、それを「賃料の一部」として受け取るとの異議を唱えることなく受領した場合、賃料の全額として受け取ったものとして増額請求を撤回したと捉えられかねません。
オーナー様としては、従前の賃料額の支払いに対し、下記のいずれかの方法で対応することになります。

  1. 「賃料の全額」として受け取り、増額請求を撤回
  2. 「賃料の一部」として受領する旨を告げ、その旨の領収証を発行
  3. 賃料の受領を「拒絶」

但し、上記 2. 3. の対応が出来れば望ましいですが、実際には賃料等の支払いは口座振込等が多く、賃料の受領拒絶等は難しいのが現状かと思います。
その為、オーナー様としては、増額賃料の請求書を発行し続け、増額分に満たない賃料が入居テナントより振り込まれた場合、翌月の請求書で不足分を繰越分として上乗せして請求することが望ましいと考えます。
請求書をもって入居テナントの繰越分を積み上げ、賃料の一部しか入金されていないことを相手方へと継続して伝え、証明していくことが重要かと思います。

以上により、オーナー様としては、賃料増額交渉が長期になってしまった場合、下記を最低限おこなっておくことが望ましいと考えます。

  1. 裁判確定まで増額賃料を請求し続け、増額請求した形を残しておく
  2. 可能であれば、入居テナントの従前賃料額支払いに対して「賃料の一部」として受領する旨を告げ、その旨の領収証を発行

オーナー様にとって賃料増額交渉は、多くの時間と労力を費やす業務であるかと思います。
弊社では、管理だけでなく、更新業務のみの委託もお受けいたしておりますので、ご質問や契約内容に不安等がございましたら弊社までお気軽にご相談下さい。

 

■参照:賃料の増額をしたいと思ったら…
■参照:契約中の賃料交渉はどこまで応じるべきか

※借地借家法32条2項
建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

 

By | 2019年9月4日

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