2023年度不動産に関する民法改正法令

2021年に4月に民法改正され、2023年4月に施行されました。
概要は以下の通りになります。

相隣関係の既定の見直し

共有制度の見直し

所有者不明または管理不全の土地・建物の管理命令

相続制度の見直し

近年増加している所有者不明土地の利用を促進化する目的で改正されており、今後所有者不明の土地の発生予防の為に不動産登記法も改正されております。

1.相隣関係の見直し

【相隣関係】とは、「隣り合う土地を所有する者同士が自己の所有する土地を利用しやすいように調整しあう関係」のことを言います。
本改正案では以下、3つの見直しを行いました。

1-1.隣地使用権の見直し

境界線付近において建物などを築造・収去・修繕する場合
土地の境界標の調査・境界に関する測量をする場合
隣地の枝が自己の土地に越境している際に民法233条（竹木の枝の切除及び根の切り取り）第3項の規定によりその枝を切除する場合

本改正案は隣地使用権の範囲が拡大される内容となります。
隣地使用権を行使する際は所有者や隣地を現在使用している方への損害の最小化及び権利行使前に隣地を使用する目的・日時・場所・方法を告知する義務があります。

1-2.ライフライン設備の設置・利用に関する権利の明確化

必要な範囲で他のライフラインの設備を設置する権利
他人が所有するライフラインの設備等を使用する権利

本改正案は電気・ガス等のライフライン設置または使用に関する規定内容となります。
近隣住民とのトラブルを避けるための権利の明確化と言えます。

1-3.越境した枝を自ら切除できる権利の創設

竹林の所有者が催告後相当期間内に切除しないとき
竹林の所有者を知ることができない、所在を知らないとき
急迫の事情があるとき

本改正案は上記3つの要件のうち1つを満たせば、行使することができます。

2.共有制度の見直し

旧民法では、相続登記が義務されていないため、相続をきっかけに所有者不明となる土地が多数あります。
実際は過去の所有者の相続人を戸籍資料から辿れば、特定をすることは可能ですが、その相続人の所在地が不明で特定が難しいケースがあり、防止策として以下2つの見直しがあります。

2-1.共有物の変更・管理に関する規律の見直し

共有物の変更・管理の内容に関する規律の見直し
賛否を明らかにしない共有者が居る場合の管理に関するルールの合理化
所在等不明共有者が居る場合の変更・管理に関するルールの合理化
共有物の管理者制度の創設
共有物を使用する共有者の義務に関する規律の整備

2-2.共有関係を解消しやすくする仕組みの創設

【旧民法時、行為の類型ごとの規律】

管理の種類	根拠条文	同意要件
変更	旧251条	共有者全員の合意
管理	旧252条本文	持分の価格の過半数
保存	旧252条但し書き	共有者単独

本改正案は共有物に変更を加える行為であったとしても、形状または効用の著しい変更を伴わないものについては過半数の賛成で決定できるようになりました。

【用語の補足】

形状の変更：対象の外観や構造等を変更させること
効用の変更：機能や用途を変更させること

3. 所有者不明または管理不全の土地・建物の管理命令

旧民法では財産を管理する人が不在の場合、不在者財産管理人制度や相続財産管理人制度を設けておりますが、個人の不動産管理まで目が行き届かず土地や建物が放置されている事象が多数ございました。

本事象を改正案で補うべく、下記制度を導入し、裁判所で選ばれた管理人が土地や建物を管理できるようになりました。

3-1.所有者不明土地管理制度・所有者不明建物管理制度

所有者不明の土地・建物について管理の必要があると認められた場合、裁判所が管理人を選任する制度が導入されました。
選任されるのは、所有者不明土地・建物等の管理について利害関係を有する「利害関係人」に限定されており、以下の要件に該当するものとなりました。

土地・建物等の管理不全により不利益を被るおそれがある隣接地の所有者
土地・建物等を時効取得したと主張する者
土地・建物等を取得してより適切な管理をしようとする公共事業の実施者
土地・建物等を取得してより適切な管理をしようとする民間の買受希望者

その選任された「利害関係人」は土地・建物の管理処分権を専属的に所有でき、以下の行為を行えます。

【裁判所の許可を得ずに行える行為】

保存行為
対象土地・建物等の性質を変えない範囲内での利用・改良行為

【裁判所の許可を得た上で行える行為】

売却
債務の弁済
訴えの提起
建物の取り壊し

3-2.管理不全土地管理制度・管理不全建物管理制度

所有者による管理で適切に行われず、他者への権利侵害の恐れがある土地の「利害関係人」を選べるようになりました。選ばれる「利害関係人」は以下要件になります。

隣地の擁壁が悪化により倒壊し、土砂崩れの恐れがある土地の隣地の所有者
ゴミの不法投棄を土地所有者が放置したことによる異臭や害虫が発生し、被害を受けている者。

4. 相続制度の見直し

本改正案では以下4点が見直しとなります。

【用語の補足】
法定相続分：法律が定めた遺産の取り分
指定相続分：遺言によって指定された遺産の取り分
具体的相続分：個別の事情を考慮した遺産の取り分

4-1.長期間経過後の遺産分割の見直し

本改正案では相続開始から10年を1つの契機として、遺産分割する仕組みです。
契機経過後、法定相続分又は指定相続分を分割基準とし、具体的相続分は適用しないこととなります。

4-2.遺産共有持分が含まれる共有物の分割手続きの見直し

旧民法では相続人の間で遺産共有をしている間に片方が死亡した場合、通常共有と遺産共有が併存してしまい、共有分割と遺産分割の両方を行う必要がある為遺産共有持分の分割ができませんでした。
本改正案では相続開始から10年が経過した場合、相続人から異議がなければ共有分割訴訟のみで遺産共有持分の分割ができるようになりました。