賃貸借契約における貸主・借主の御逝去について

はじめに

賃貸借契約は、建物や土地の利用を通じて長期間にわたって続く関係であり、その間に当事者の生活環境や状況が変化することも少なくありません。
貸主や借主が高齢である場合には、契約の途中で当事者がご逝去される事態も想定しておく必要があります。

貸主がご逝去されたとき、契約がどうなるのか
貸主は誰に家賃を支払えばよいか
相続人が複数いる場合、どのように対応すべきか

これらの点を明確にしておかないと、相続手続や家賃支払いの場面で混乱が生じるおそれがあります。
以下に、貸主・借主が死亡した場合に賃貸借契約がどのように扱われるのかを法律の原則と実務上の運用の両面から分かりやすく記載します。

貸主がご逝去された場合

1-1. 契約の効力

　契約の効力貸主が亡くなっても、賃貸借契約はそのまま有効に続きます。
なぜなら、契約上の貸主の立場（建物を貸す権利・家賃を受け取る権利など）はすべて相続人に引き継がれるためであるからです。
民法では、亡くなった人の権利や義務は原則として相続人が承継すると定められています。
貸主の死亡を理由に借主が退去を求められたり、契約が終了したりすることはありません。

1-2. 相続人が複数いる場合

　貸主に複数の相続人がいる場合、貸主の地位は相続人全員の共有となります。
例えば、貸主に子どもが2人いた場合、建物の所有権や賃料を受け取る権利は、相続分に応じて2人に分かれます。
このとき、借主は次のように対応するのが一般的です。

相続人の代表者（たとえば長男）を「代表貸主」として指定してもらい家賃をまとめて支払う。

代表者が決まらない場合、借主は誰に家賃を払えばよいか分からないため、法務局に家賃を供託しておくことができます。

相続人同士の調整は、借主が関与すべきことではないので、相続人側で話し合ってもらうのが基本となっております。

1-3. 相続人が未確定の場合

　貸主が亡くなって間もない時期で、まだ遺産分割が終わっていない場合もあります。
この場合でも契約は続いており、借主が勝手に契約を終了させたり、支払いを止めたりことはできません。
相続人が確定するまでの間は、次のような対応をとるのが望ましいとされております。

借主は、死亡の事実を確認したうえで、家賃を供託する。
相続人が確定したら、供託金を引き出してもらう。

1-4. 借主への通知と今後の対応

　相続人が貸主の地位を引き継いだ場合、通常は次のような書面で借主に連絡を行います。

【通知書の内容例】
　故○○○○（亡貸主）の相続人である○○○○が、建物の所有権および賃貸人としての地位を承継いたしました。
　今後の家賃支払先および連絡先は下記の通りとなります。

このような通知をもって、借主は相続人に家賃を支払うことになります。

借主がご逝去された場合

2-1. 契約の効力

　借主が死亡しても、賃貸借契約は直ちには終了しません。
亡くなった借主の地位（建物を使用する権利・家賃を支払う義務）は、相続人に承継されます。
民法では、原則としてすべての財産上の権利・義務は相続によって引き継がれるとされているためであるからです。
したがって、借主が死亡したからといって、貸主が一方的に契約を終了させたり、すぐに明渡しを求めたりすることはできません。

2-2. 相続人による承継

　借主の相続人は、被相続人（亡くなった借主）の立場を引き継ぎます。
これにより、相続人は次のような権利と責任を負うことになります。

建物を使用・占有する権利
賃料を支払う義務
契約を解約する権限

ただし、相続人がその物件を利用する意思がない場合や、故人の住まいを整理したい場合には、
貸主と協議のうえで契約を終了させることもできます。

2-3. 用途による違い

借主が死亡した際の扱いは、契約の【目的（用途）】によって異なります。

（1）居住用賃貸借の場合
　　　居住用の建物では、借主本人の居住を目的として契約が締結されます。
　　　したがって、同居の親族がいるかどうかが大きな分かれ目となります。

同居の親族がいる場合

借地借家法第36条により、同居の親族が契約を引き継いで住み続けることができます。
この権利は「相続」ではなく、居住関係の継続を保護する特別な制度です。
たとえば、借主と一緒に暮らしていた配偶者や子が、引き続きその家に住み続けたい場合、
貸主は正当な理由がなければ契約の終了を求めることはできません。