原価率・坪効率について

オーナーの皆様が所有されているビル(物件)には、実に様々な業種のテナント様が入居されていると思います。
テナント様はその入居物件で利益を上げる上で、その利益を予測・計算するにあたり原価率(売上比率)や坪効率(坪当たり売上)を指標とすることがあります。
今回は、入居テナント様が重要視する、原価率・坪効率について見ていこうと思います。

原価率とは

原価率とは、「売上に対する原価の比率」のことを指します。提供する商品・サービスの販売価格のうち原価が占める割合となりますので、原価を販売価格で割ることで求めることができます。

【例】原価300円の定食を1,000円で販売した場合:
300(原価)÷1,000(販売価格)=30%(原価率)

上記例は簡潔になっていますが、正確な原価率を求める際には、製造原価(原材料・サービスの仕入れ、加工等に必要な費用)や営業費(商品を販売する為の営業活動費や人件費)を正確に集計して計算する必要があります。メディアなどで「原価率○○%!!」と飲食店が取り上げられることがありますが、この際の原価率とは製造原価(単純な食材等の仕入れ値)を指していることが多い様です。
この原価率は、業態によりその数値が大きく異なります。次項では3つの業態をピックアップし、純粋な製造原価を基に算出した原価率を業態別に見ていきます。

業態別 原価率

上記の原価率は、全国の企業を対象にした調査結果です。企業によっては、その数値に大きな差があるケースもあります。
とりわけ、オーナーの皆様が所有されている物件にも多く入居されているテナント様である、飲食店の原価率はその業態により大きな差があります。
また、材料費がほとんど掛からない人的サービス(マッサージ等)は原価がほとんど掛かりません(この場合、人件費を原価として考えます)。
どの業態においても原価率を抑えれば利益は増えますが、一律に原価率を抑えれば良いというものでもありません。
原価率を抑えれば、顧客満足度が下がり、その結果最終的な売上は減少することも考えられるからです。「原価率の高い高品質高単価な商品(サービス)」、「原価率が低い故に値ごろ感が出せて利益が取れる商品(サービス)」とそれらを組み合わせて収益性を高めていくことが肝要となります。

 

坪効率とは

坪効率とは、「売場一坪当たりの売上(月間)」のことを指します。売場の生産性(販売効率)を示す指標となり、1ヶ月の売上高を売場面積(1坪=約3.3㎡)で割ることで求めることができます。

【例】売場面積30坪で月間売上1,000万円の店舗の場合
1,000(月間売上)÷30(坪数)=約33万円(坪効率・坪当たり売上)

単純な売上高ではなく、売場の生産性を見ることが出来る為、売場面積の大小に関係無く入居テナントがどれだけ効率的に土地や売場を使用しているのか計ることができます。主に、SC等の商業施設テナントにおいて重視される指標となります。そこで業態別の数値を比較してみようと思います。

業態別 坪効率

上記の坪効率は、弊社のグループ会社である株式会社イリオスの取引を基に算出した、実態に則した調査結果(首都圏の主要駅、徒歩圏で出店した場合の目安)です。
企業によっては、大きく数値の異なるケースもあります。一般的には食料品等の日用品を扱うテナントや、単価の高い商品を扱うテナントは坪効率が高くなる傾向があり、衣料品や趣味品の様な長期に渡って使用される商品を扱うテナントは、坪効率が低くなる傾向があります。また、集客力の高い都心部の物件やSC(ショッピングセンター)も坪効率は高まります。
現状で坪効率が低い場合でも、企業努力で改善することが出来ます。売場の広い物販店であれば、商品陳列方法を工夫(デッドスペースを無くす、店舗奥まで誘導する様な仕掛け作り)する。狭い飲食店であれば、メニューを変えて立食タイプにするなどし客単価を上げ、回転率を向上させる等、限られた空間を効率良く使っていく方法を考えていくことが肝要となります。

弊社では創業以来、数多くのお客様とのお付き合い通じ、今回取り上げた坪効率の様に、各業界及び業態別に経営に役立つデータを豊富に保有しております。これまでの実績・経験・ノウハウを駆使し、物件を所有されているオーナー様、出店計画の有るテナント様、それぞれに最適なご提案をさせていただくことを社員一同心掛けております。
事業用・商業用物件に関してお困りのことがございましたら、ぜひ一度、弊社までご相談ください。

 

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By | 2019年1月7日

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