私募REITとは｜J-REITとの違いをわかりやすく解説

はじめに

私募REITという言葉は、不動産投資の場面だけでなく、不動産の取得や保有、運用の話の中でも見かけることがあります。私募REITは、J-REITと同じく不動産を対象とする仕組みですが、上場の有無や資金の集め方、換金の方法に違いがあります。

REITの基本

REITは、Real Estate Investment Trust の略で、不動産に投資し、その収益を投資家に分配する仕組みです。日本では、オフィスビル、商業施設、マンション、物流施設など、さまざまな不動産を対象に運用されています。投資家から集めた資金で不動産などを取得し、賃料収入や売却益を原資として分配を行う点が、REITの基本的な仕組みです。日本で「J-REIT」という場合は、一般に証券取引所に上場している不動産投資信託を指します。J-REITは2001年9月に初めて上場され、投資証券は証券取引所で売買されます。価格は市場で決まり、日々変動します。

私募REITとは

私募REITは、日本では一般に、非上場オープンエンド型不動産投資法人を指す言葉として使われています。投資法人の仕組みを利用して、不動産や不動産信託受益権を運用する不動産ファンドの一つで、J-REITのように証券取引所には上場していません。「私募」という言葉が付くとおり、募集の相手は不特定多数ではなく、限定された投資家です。そのため、一般の個人投資家が市場で自由に売買する商品とは性格が異なります。

私募REITの特徴

私募REITの特徴としてまず挙げられるのは、上場していないため、J-REITのように証券市場の価格変動の影響を受けにくいことです。J-REITは上場商品であるため、金利や景気、投資家心理の影響を受けて価格が動きますが、私募REITはその動き方が異なります。

また、私募REITを理解するうえでは、オープンエンド型とクローズドエンド型の違いも押さえておくと分かりやすくなります。オープンエンド型は、一定の条件の下で投資口の払戻しや譲渡が可能な仕組みです。これに対し、クローズドエンド型は、投資家の請求による払戻しを予定せず、市場での売買によって換金性を確保する仕組みです。私募REITはオープンエンド型、J-REITはクローズドエンド型として整理されます。

この違いは、換金の考え方にもつながります。J-REITは市場で売買することで換金しやすい一方、私募REITは市場売買ではなく、払戻しや譲渡の仕組みによって一定の流動性を持つと理解するのが自然です。単純に「J-REITは流動性が高く、私募REITは低い」とだけ言うより、換金の方法そのものが違うと考えた方が実態に近いです。さらに、私募REITは運用期間の定めがない中長期運用に向く商品とされています。有期の私募ファンドで意識されやすい出口のタイミングを考えすぎずに運用しやすい点も、私募REITの特徴の一つです。

J-REITとの違い

私募REITとJ-REITの違いを最も分かりやすく表すのは、上場しているかどうかです。J-REITは証券取引所に上場しており、一般の投資家も市場を通じて売買できます。これに対して私募REITは非上場で、募集の相手も限定されます。つまり、同じ不動産を対象とするREITであっても、資金の集め方と流通の仕組みが異なります。

また、価格の見え方にも違いがあります。J-REITは市場で売買されるため価格が日々公表されますが、私募REITはそのような市場価格の動きとは別の仕組みで運用されます。不動産市場に関わる立場から見ると、この違いは、保有の考え方や投資家層の違いにもつながります。私募REITを説明するときに注意したいのは、私募REITそのものを一律に「高リスク・高リターン」と言い切れないことです。私募REITの制度的な特徴としてまず押さえるべきなのは、非上場であること、市場価格変動の影響を受けにくいこと、一定の流動性があること、中長期運用に向くことです。

まとめ

私募REITは、一般に非上場オープンエンド型不動産投資法人を指し、投資法人の仕組みを使って不動産を運用する不動産ファンドです。J-REITと同じくREITの一種ですが、上場の有無、募集対象、換金の仕組みが異なります。J-REITが証券取引所で売買されるのに対し、私募REITは限定された投資家を対象とし、払戻しや譲渡の仕組みによって一定の流動性を確保しています。私募REITを理解するうえで大切なのは、非上場であることと、不動産を中長期で運用する器であることです。J-REITとの違いを単に「上場か非上場か」だけで終わらせず、募集の相手、価格の決まり方、換金の考え方まで含めて整理すると、制度の輪郭が見えやすくなります