区分所有法とは｜2026年改正で何が変わったのか

はじめに

区分所有法は、マンションやオフィスビルのように、一つの建物の中に複数の所有者がいる建物について、所有関係や管理のルールを定める法律です。正式名称は建物の区分所有等に関する法律で、令和7年に成立した一括改正法のうち、区分所有法の改正部分は令和8年4月1日に施行されます。今回の見直しは、建物の高経年化と、区分所有者・居住者の高齢化が進む中で、必要な管理や再生の判断を進めやすくすることを目的としたものです。

区分所有法とは

区分所有法が扱うのは、各所有者が単独で使う部分だけではありません。区分所有建物では、建物全体を維持し、共用部分を管理し、必要な修繕や再生をどう決めるかが重要になります。区分所有法は、そのための基本ルールを定める法律です。

この法律が重要なのは、建物を「個人の財産」として見るだけでなく、「共同で維持しなければならない資産」として扱っている点にあります。専有部分の権利を守りながら、共用部分の管理や建物全体の意思決定をどう進めるかを整理することが、この法律の役割です。

なぜ見直しが行われたのか

今回の改正の背景にあるのは、老朽化した区分所有建物が増える一方で、所有者の所在不明や無関心、合意形成の難しさが目立つようになってきたことです。必要な修繕や再生の判断をしたくても、総会が成立しにくい、必要な賛成が集まらない、連絡が取れない所有者がいる、といった理由で意思決定が前に進まない建物が増えていました。

今回の改正は、こうした状況に対応するために、管理を進めやすくする仕組みと、老朽化した建物を再生しやすくする仕組みの両方を見直したものです。

2026年改正の主なポイント

最も分かりやすい見直しは、総会決議の要件の見直しです。改正後は、区分所有権の処分を伴わない事項、たとえば建物の維持保存の観点から定期的に実施する外壁工事や屋上防水工事などの修繕について、集会出席者の多数決で決議できるようになります。現行法では、こうした普通決議は全区分所有者の多数決が必要でしたが、改正後は、出席者の中で過半数の賛成があれば決議できる仕組みに変わります。なお、ここでいう出席者には、議決権行使書や委任状により議決権を行使した者も含まれます。

この見直しにより、無関心で出席しない区分所有者が多い場合でも、実際に決議に参加した区分所有者の意思で、必要な修繕の判断を進めやすくなります。

一方で、建替え決議など区分所有権の処分を伴う事項まで、すべて出席者多数決になるわけではありません。出席者多数決の対象は、あくまで区分所有権の処分を伴わない事項です。建替えや敷地売却など、建物の再生に関わる重い決議については、引き続き高い多数決要件が設けられています。

また、今回の改正では、所在等不明区分所有者を決議の母数から除外する仕組みが整備されます。必要な調査を尽くしても氏名や所在が分からない区分所有者については、裁判所の関与を経て、全ての決議の母数から除外できるようになります。これにより、所在不明者の存在だけで総会決議が進まないという問題に対応しやすくなります。さらに、管理不全への対応も見直されます。今回の改正では、管理不全の専有部分や共用部分等について、裁判所が選任する管理人に管理させる制度が新たに整備されます。従来の管理者制度だけでは対応しにくかった、所在不明者や放置住戸がある場合の管理不全にも、法的に対応しやすくなります。