工事区分表とは、新築工事・改修工事・原状回復工事等を行う際、ビルオーナーとテナントどちらの費用負担で、どちらの責任のもとで行うのかを明確にした表のことです。
工事区分について十分に理解していないと認識のズレが生じ、トラブルの原因となってしまいますので、ビルオーナー・テナント双方がきちんと内容を理解する必要があります。
A工事・B工事・C工事とは
| – | 費用負担 | 工事業者 |
| A工事 | ビルオーナー | ビルオーナー指定業者 |
| B工事 | テナント | ビルオーナー指定業者 |
| C工事 | テナント | テナント指定業者 |
A工事
A工事とは、ビルオーナー費用負担のもと、ビルオーナー指定業者で実施する工事のことです。一般的にはビル全体に関係する工事に採用されることが多く、具体的には、ビルの外装や外壁、屋上、階段、エレベーターなどで、建物の資産価値を維持するために行われる工事だと考えてください。
テナントとして入居している場合は、直接的に関係する事は少ない工事ですが、専有部内でも行う場合もあります。
なお、工事の発注、工事業者の選定、工事費用の負担は全てビルオーナーが行い、資産区分もビルオーナーになります。
B工事
B工事とは、テナント費用負担のもと、ビルオーナー指定業者で実施する工事のことです。一般的にはテナントからの要望によって行われるものの、ビル共有部にも関係する工事に採用されることが多く、
具体的には、排水設備や排気設備、防水設備、空調設備、分電盤、消防設備設置・交換、建物外部の看板の工事が当てはまります。工事自体はテナントからの要望によって発生するため、発注と費用負担はテナントとなります。しかし、ビルオーナーの資産区分に影響する工事であるため、工事業者の選定はビルオーナーが行うこととなります。資産区分に関しては主にビルオーナーに属しますが、テナントの区分とされる場合もある為、両者の協議によって決めておくことが必要です。
C工事
C工事は、テナント費用負担のもと、テナント指定業者で実施する工事のことです。一般的には専有部分の内装工事、電話・電源・LANなどの配線工事、什器設置工事などのような工事になります。
なお、工事を実施した後の対象物に関しては、テナントの所有物として扱われます。
以上が、A工事、B工事、C工事の概要です。A工事とC工事は、発注・選定・費用負担をすべてビルオーナー、もしくはテナントが行うため、わかりやすいといえます。
工事区分表例
| 工 事 項 目 |
工事区分 | A工事 | B工事 | C工事 | 備考 （特記なき限り、B・C工事に係る全ての項目については原状復帰を基本とする） |
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| 工 事 名 称 |
工事費負担 | 建物所有者負担 | テナント負担 | テナント負担 | |||
| 部 位 |
資産区分 | 建物所有者 | テナント | テナント | |||
| 設計区分 | A工事設計者 | A工事設計者 | テナント指定設計者 | ||||
| 施工区分 | A工事施工者 | A工事施工者 | テナント指定施工者 （建物所有者の認定を要す） |
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| 建 築 ・ 内 装 工 事 |
床 | コンクリート直押えまで | A工事を超える工事で躯体に係わる工事 | A・B工事以外の工事 | – | ||
| 壁・柱(柱型）・梁（梁型） | RC、鉄骨、ALC板素地まで | A工事を超える工事で躯体に係わる工事 | A・B工事以外の工事 | A工事の壁・柱に直接施工出来るものは塗装及びクロス張りです。棚取付けやコンセント設置等、造作を伴う工事が発生する場合は、C工事にて取付け下地を設けること。 | |||
| 店舗間間仕切壁 | RC、ALC板及びLGS下地PB張り素地まで。 （注記：備考欄) |
A工事を超える工事で躯体に係わる工事 | A・B工事以外の工事 | 区画等、法に準拠した壁（仕上なし)についてはA工事、区画内の他の間仕切壁は全てC工事とする | |||
| リースライン建具 | アルミ・SUS・スチール建具 | テナント要望による変更工事 | A・B工事以外の工事。但し、建物所有者の許 可と現状復帰を条件とする |
所有者及びテナントが建物施工会社の施工管理を受けた場合、原状復帰時にサッシ（ガラススクリーン）の残置は可とする | |||
| 天井 | 躯体渡し | 躯体渡し | A・B工事以外の工事 | 仮想天井 H=3000以上は共用部扱いとする | |||
| 点検口（壁、天井とも） | A工事設備等の点検用のみ | なし | A・B工事以外の工事 | A工事点検口の位置個数はC工事設計開始時に提示する | |||
| サイン | なし | なし | 全工事 | 但し、屋外広告物等設置の場合は別途協議とする | |||
| 内装工事 | なし | なし | 全工事 | – | |||
| テ ナ ン ト 計 画 の 厨 房 ・ W C 部 分 |
防水区画床 | なし | 防水工事及び防水保護工事。但し、協議の上、C工事への変更を可とする | A・B工事以外の工事 | WC床防水についてはC工事設計時の協議とする | ||
| 防水区画立上り | なし | 下地壁立上げ、防水貫通配管廻り、防水工事施工者の保障条件に係わる全ての部位の工事。但し、協議の上、C工事への変更を可とする。 | A・B工事以外の工事 | – | |||
| 防火区画壁 | なし | なし | 全工事 | – | |||
| 防火区画形成に係わる建具、ダンパー等 | なし | 火災報知設備連動の建具等の取付けまで。 但し、協議の上、C工事への変更を可とする。 |
A・B工事以外の工事 | – | |||
| 天井 | なし | なし | 全工事 | 仮想天井 CH=3000以上は共用部扱いとする。 | |||
弊社の区分表の特徴
弊社では、工事区分表だけではなく、賃貸借契約において「引き渡し時仕様」・「資産区分」・「管理修繕区分」・「原状回復基準」を明確にすることを目的として資産・管理及び原状回復基準表を使用しております、下記の表のように建造物の各部位を細かく区分けしています。
このようにする事で各部位がビルオーナーとテナントどちらの資産でどのように管理し、原状回復をどこまで行うかを表の形で確認することができます。また、トラブルが発生しやすいとされているB工事の資産区分においても協議により資産区分を決定する事で両者の認識に差が生じないようにしてあります。
弊社は商業用不動産に特化した不動産管理会社であり、工事区分に関するトラブルに対しても多くの実績があります。何かお困りの事がございましたら、お気軽にご相談ください。
