サブリースってどうなの

収益の観点から見るサブリース

「サブリース」と聞いて、「空室時の賃料も保証してもらえ、安定した収益を得られる」イメージがあると思われます。

一見、お得な様に感じられるかもしれませんが、果たしてそうでしょうか?

サブリースをする会社は、ビルオーナーとのサブリースをする際、そのビルの「テナントとの成約想定賃料」がどの程度か想定した上で、サブリース賃料を提示します。

一般的に「テナントとの成約想定賃料」の90%程度が保証賃料としてビルオーナーに提示されます。

では、「テナントとの成約想定賃料」はどういった基準で算出されるのでしょうか?

 

 

分かりやすく事例を挙げてみます。(参考図1参照)

  • ビルオーナーがサブリース契約をせずに、賃貸借契約を締結する賃料を100万円としましょう。  (以下、この賃料を「基準賃料」としましょう)

  • サブリース会社は空室リスクを考慮し、ビルオーナーに対し「テナントとの成約想定賃料」を90万円で提示したとします。

※「テナントとの成約想定賃料」を一般的な相場より1割、割安な賃料設定をした事になります。

  • 保証賃料は「テナントとの成約想定賃料」の90%保証という事になりますから、81万円が保証賃料となる計算です。基準賃料と比較すると、約20%本来受け取る賃料よりも割安となる計算になります。

参考図1

参考図1

また、サブリース会社がテナントの賃貸借契約を110万円で契約出来た場合、本来ビルオーナーが受け取る賃料より30%近い差額が、全てサブリース会社の利益となるケースも考えられます。

 

上記は極端な例で、良心的なサブリース会社もありますが、「賃料の●%保証」といっても、単なる数字のマジックである事はご理解いただけたかと思います。

サブリース契約をビルオーナーが選択するのは、一般的に新築時に締結するケースがほとんどですが、賃料等を一番有利な条件で契約できるのも新築時です。上記をご理解された上で、それでも「空室リスクの回避」、「安定収入」を求め、サブリース契約を選択肢の一つとして検討すべきであると思いますが、後から「だまされた」とならない様、サブリース会社の言われた事を鵜呑みにするのではなく、自身で近隣の賃料や空室状況等、調査をされた上で、契約する事が望ましいと思われます。

 

建物運営の観点から見たサブリース

上記を見るとビルオーナーにとってデメリットばかりに見えますが、オーナー業は賃料を受け取る代わりに、ビルの清掃や各種法定点検、テナントのクレーム対応等、煩雑な実務が発生します。

サブリース契約を締結すると、サブリース会社がテナントから見た貸主となりますので、サブリース会社がビルオーナーに代わり、実務を代行する事になります。

特にビルオーナー業を副業としている方にとって、建物運営は非常に煩わしく、時間な制約もある中での運営は、かなりの負担となるはずです。

この建物運営については、サブリース会社により、金銭的な負担がどちらにあるか等、契約内容も様々です。弊社ではこの「建物運営上」の煩雑な実務を弊社が貸主として代行する「パススルー型サブリース」を行っております。

 

ビル運営を全て専門業者に委託しようとする場合、サブリース契約だけではなく、業者により様々な委託方法があります。

サブリース契約締結時は勿論、業務内容等の説明を十分に受け、内容を理解する事が重要となります。

 

ビル管理の事なら総合施設管理

 

■参照:パススルー型サブリースのうまい利用方法

By | 2016年8月18日

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