PM業務を管理会社に依頼するオーナー様のメリット

ご所有のビル資産を守り、また、収益を最大化するために様々な管理サービスがございます。
代表的な管理サービスとしては、下記の種類です。

PM(プロパティマネジメント)

不動産経営の管理業務 ※詳細は下記に記載。

BM(ビルマネジメント)

建物自体の管理業務

  • 建物の設備点検、清掃、警備や防災、また巡回作業などの建物のメンテナンスを行う事で、資産価値を維持することが目的となります。

FM(ファシリティマネジメント)

保有資産の管理運用

  • ファシリティとは、土地、建物、構築物、設備を指します。保有資産の運用を効率よく運営を行う事が目的となります。例、維持費が多くかかる古いビルを取り壊し、土地の売却を行う、入居率が低い物件に対してリノベーションを行い、建物価値を向上させ入居率を上げる等。

AM(アセットマネジメント)

投資家(家主)に変わり、資産全体の運用管理

  • 不動産の売買や賃貸借の運用、他、PMの選定や収益物件の売買を行い、投資対効果の最大化を図り資産全体の運用管理を行います。

今回は、PMを管理会社へ依頼する
メリットに関しての記事となります。

 

PM(プロパティマネジメント)とは?

PMの目的としては「不動産の資産価値の維持・向上」となります。
第一としては、空室を抑制し収入を増加・安定させる事です。空室率が上がれば当然に賃料収入が大きく下がります。
そのため、空室発生時には、近隣相場、建物状態から適正な賃料を算出し、オーナー様のご意向に沿って早期に新たなテナントの誘致が必要となります。一方で、既存区画では適正な賃料で運用が出来ているのか?更新等のタイミングで賃料増額の交渉を行う必要性もあります。

また、日常のテナントからの問合せや、トラブルや問合せの際にも的確・適正に対応を行う事も非常に大切となります。
その他、BM項目(ビルの設備面の点検等)は適正であるのか?ビルのテナント構成や誘致を行う際の業種の見極め等、非常に重要な役割となります。

PMを管理会社に依頼するメリット、デメリット

<メリット>

  • オーナー様の立場に立って、管理のプロが代理となって動いてくれる。
  • 即答する必要がなくなるため、冷静に対応をすることができる。
  • テナントからの夜間や休日等の急な対応が不要となる。
  • 仲介役がいる事で、テナントからの状況や希望を把握した上で対応する事が出来る。
  • テナントからの家賃や電気・水道料などの入金確認の漏れを防ぐ事が出来る。
  • 滞納や未納があった際に、管理会社が催促や督促を行ってくれる。
  • テナントとの直接のやり取りが不要となる。

<デメリット>

  • 管理費用がかかる。
  • テナントと自ら接する機会がなくなるため、関係性は薄くなる。
  • テナントからの夜間や休日の緊急対応の連絡が入る事があり、オーナー様自ら対応が必要なケースがある。

 

PM会社を選ぶポイント

所有不動産の特徴によりPM会社の選定が大切です。
なぜならば、管理会社毎に強みとする内容が変わるためです。
例えば、主な管理物件が「住居」の場合、「事業用」である場合、または、大手管理会社、独立系の中小規模の管理会社等でも変わります。
注視すべきポイントとしては「客付力」。利回りを高めるためには、当然に空室が出た際にどれだけ早く客付けが行えるか?のスピードが大切となります。例えば「事業用」であれば現地への看板や、不動産流通サイトへの登録の他に様々な大手企業様との直接にご紹介ができるパイプを持っているのか。「住宅用」であれば、店舗があり接点を持つ事が出来るのか?等、また、管理を主に行っている会社や、客付けに力を入れている会社等、様々です。

ご検討の際には複数の管理会社からお話しを聞く事をおすすめします。

 

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By | 2022年6月14日

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