商業施設(ショッピングセンター)の賃料に関して

商業施設で一般的に用いられる賃料回収方法をご紹介します。   イオンやららぽーと等のショッピングセンターでは、各入店テナントから回収する賃料は固定賃料の場合も勿論ありますが、多くは歩合賃料による回収方法を採用しています。 つまり、テナントの売上に対して一定の歩合率を掛けて算出された金額を賃料として支払って頂く訳です。ショッピングセンターを運営する企業は、施設内に出店しているテナントの売上状況を常に把握して、退店のリスクヘッジに役立てています。しかしながら、売上の高低で賃料額が変動しますので、施設運営者側にとっては収益減になる可能性もあります。 そこで、単に月間売上高に一定のパーセンテージを掛けて算出する賃料額ではなく、売上の最下限を決めて(例えば、月間300万円)、そこに決まった歩合率を掛けて算出された賃料額を最低保証の賃料として、テナントから回収する方法を採る商業施設も多くあります。これなら、売上の高低に賃料額が影響を受けることは無くなります。さらに、月間300万円を超えたら、その超えた金額に新たな歩合率を掛けて算出された賃料額を追加徴収する場合もあります。 このような賃料回収方法のテナント(賃借人)にとっての主なメリットは、、

  1. 売上に応じた賃料を支払うことで、賃料負担が軽くなる。
  2. 最低保証売上を設定した固定賃料は、営業利益の損益分岐を基にしているので安定した店舗運営が可能になる。

これは、運営企業(賃貸人)にとっても、テナントが退店せずに契約期間満了まで引いては、更新後長期に渡って賃借してもらえれば、それ自体メリットと言えるでしょう。

但し、「1.」の場合は年間賃料収入に増減がありますので、年収の想定は難しくなります。 因みに、賃料回収の具体的な方法としては、テナントから日々の売上金を運営企業が預って、月中と月末のタイミングで賃料やその他諸経費を差し引いた後、テナントへ返金するというスキームになります。こうすることで、賃料滞納を防ぐことができるのです。

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以上がショッピングセンターの賃料回収方法なのですが、これを一個人レベルで実行するのは不可能です。ただ、テナントの売上を回収せずとも、売上歩合賃料を徴収する方法があります。1日の売上が分かる営業日報をテナントに作成させ、その売上日報をもとに15日と月末に賃料の請求書を発行する方法です。売上虚偽報告が気になるかもしれませんが、今どきのレジスターはZレシートという1日の売上集計する機能があり、このレシートは売上を粉飾できません。これを営業日報に添付させればよいのです。 オーナー様の物件を商売目的で借りている賃借人は、そこで商売が成立すれば長期に渡って賃貸借契約を継続します。

逆に、売上が取れなくなれば解約する。あるいは減額交渉するという思考になります。そんなとき賃料相場を理由に賃料減額を拒否するより、賃料の回収方法を変えることで、解約や賃料減額を回避することを考えるのも一つでしょう。

 

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By | 2017年1月12日