普通賃貸借契約における既存テナントへの立ち退きを求めるには

現在所有している建物について、何らかの理由で入居中のテナントに立ち退きを求めるケースが出てくる場合があるかと思います。例えば、建物の老朽化であったり、テナントによる契約違反であったり、理由は様々です。

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本来、借地借家法という法律で、入居テナントは保護されていますので、オーナー様の勝手な都合で立ち退きを求めることはできません。やむを得ない事情により立ち退きを求めるのが一般的かと思います。また、そのときの状況により立ち退き料を請求できるか否かが変わります。以下、立ち退きの状況ごとに応じてどうなるかご参考いただければと思います。
まずは立ち退きを求めるにおいて、理由が「正当事由」として認められるかどうかが重要です。具体的には、賃貸借契約の種類、立ち退きの事情、立ち退きの条件、契約違反の有無、これらを総合的に考慮して、正当事由の有無を判断することになります。オーナー様とテナントの話し合いにより解決すれば良いが、複雑な事由が多く、解決しないときは裁判により決着する場合が多くあります。

正当事由があった場合

オーナー様から立ち退き通知が届いてから6ヶ月~1年の間で賃貸借契約が終了しますので、賃貸借契約が終了するまでに立ち退く事になります。正当事由と合わせ「書面での通知」により立ち退きを求められます。

正当事由がなかった場合

オーナー様へ「立ち退き拒否」または、「立ち退き料」を請求することが出来ます。
立ち退き料の決め方ですが、具体的な決まりはありません。
判例や借家権価格(※)などが目安となりますが、これはあくまでも目安であって具体的にはオーナー様の事情とテナントの事情や話し合いで決められていきます。

※借家権価格とは・・・土地の上に設定された借地権の経済的利益を評価した金額のことをいいます。その算定方法はさまざまですが、ごく簡便なものとして土地の価格に借地権割合を掛けて算定する方法(割合方式)があります。この割合方式での借地権価格を知るうえでは、国税庁のホームページなどで参照できる路線価が参考になります。

 

立ち退きの正当事由として考えられる可能性のあるもの

  1. 建物の老朽化
    入居中の建物が倒壊してしまうと重大な被害が発生してしまう為、改築や建替えを理由に借主へ立ち退きを要求する場合です。
    建築年数や建物の状態など、老朽化の程度によって正当事由と認められるかが変わります。
    建物の状態によりますが築20~30年程度では、倒壊の危険が切迫しているという場合でなければ、正当事由として認められる可能性は低いです。
  2. 物件の売却
    オーナー様の借金や相続税の支払があり、物件を少しでも高く売るために立ち退きを求める場合です。
    このような場合、オーナー様に他に財産がなかったり、テナントが入居中の状態で売る事が極めて困難などの事情がない限り、正当事由と判断される可能性は低いでしょう。
  3. オーナー様の親族の利用
    最も考えられるケースが「オーナー様の子供が結婚し、結婚後の新居とするために明け渡してほしい」というものです。
    オーナー様と入居者のどちらが賃借中の物件を必要としている度合いが強いかによって、正当事由と認められるかが変わります。
    オーナー様に他の住居がなく、入居者の経済的事情や生活状況などから、立ち退きによる損害が少ないといった事情でない限り、これだけで正当事由と認められる可能性は低いと言えます。
  4. オーナー様自身の住居や店舗としての利用
    オーナー様が商売を始める為の店舗や事務所、自分自身の住居としての利用など、オーナー様が必要としている場合です。
    オーナー様自身が借家住まいであったり、営む事業が生活に不可欠といった事情がある場合は正当事由と認められやすくなりますが、テナントに資力がない、店舗を構えて営業しているなどの事情があれば、これだけで正当事由として認められる可能性は低くなります。

 

正当事由があるかどうかの判断基準

「特定の事情があれば正当事由に該当します」のような明確な基準はありません。
正当事由と認められるかは、オーナー様の事情とテナントの事情を比較して考慮されます。

例えば、同じ老朽化による立ち退きを要求された場合でも、テナントに経済的余裕があれば正当事由と認められる可能性は高くなりますが、テナントに経済的余裕がなければ正当事由と認められる可能性は低くなります。
したがって、正当事由に該当するかどうかはケースバイケースと言えます。

 

 

以上、立ち退きを求められる事例をまとめました。正当事由に該当するか否かについての見極めもオーナー様、テナントの状況により変わってくるため、専門家でないと判断がつかないと認識する必要があるかと思います。管理会社には通常、顧問弁護士がついており、お困りの際にはご相談いただくのをおすすめいたします。

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■参照:普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違い

 

By | 2016年11月29日

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