敷金診断士の業務について

今回は敷金診断士とその業務について、ビルオーナーの目線にたって解説いたします。

敷金診断士とは？

特定非営利活動法人日本住宅性能検査協会により認定している民間資格です。
民間資格であるため、宅地建物取引士であれば宅地建物取引業法等において許される業務等がありますが、敷金診断士は国家資格ではないため、資格を保持しているからとはいえ特別許される業務はありません。

主に不動産賃貸における敷金・保証金を巡るトラブルの解決を図る専門家としての活躍を期待される資格であり、年間、10,000件近くの敷金相談や、立会い調査を実施し、県民相談総合センター等の公的機関からも敷金問題解決のための連携の申し入れを受けている実績のある資格です。

さらに、敷金診断士は日本不動産仲裁機構ADR調停人の基礎資格認定を受けており、敷金トラブルに関するADR業務を実施することができます。（ADR調停人となるには資格に加え研修が必要です）

敷金診断士による業務範囲

敷金診断士による業務は、主には下記のような業務があります。

退去立会の際の同席
賃貸物件の適正な原状回復費の査定
原状回復や退去、敷金返却に関しての借主への助言

敷金診断士による非弁行為

非弁行為とは、弁護士法第72条違反となる行為であり、該当条文は下記のような記載があります。
第七十二条弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。

つまり、報酬を得る目的が前提とするならば、借主の依頼で敷金診断士が退去立会に同席していたとしても、敷金診断士は相手方（貸主や管理会社）に対して指摘や交渉をすることができず、あくまで借主本人が敷金診断士のアドバイスをもって自ら交渉する必要があります。

また同様に、原状回復費用の交渉や、敷金が返還されない等の交渉代理においても、敷金診断士が借主に代わって業務を行うことは許されないのですが、昨今弁護士資格をもたない敷金診断士による、非弁行為が散見されている傾向があります。

実際に、特定非営利活動法人日本住宅性能検査協会が発行している「敷金診断士」実務ガイドラインには、弁護士法第72条を遵守するための行動規範が記されています。

参照：「敷金診断士」実務ガイドライン

敷金診断士によるADR業務

弁護士法第72条について触れましたが、先ほど記載した通り敷金診断士は日本不動産仲裁機構ADR調停人としての業務を行うことができます。そもそもADR調停人とはどのような業務ができるのでしょうか。

ADRとは「裁判外紛争解決制度」のことで、裁判手続きによらずに紛争を解決する手法をいいます。通常、「裁判」は、ある当事者間の紛争について裁判所が最終的な判断を示すことによって、その争点に最終的な解決を与えます。これに対して「ADR」は当事者間の自由な意思と努力に基づいて紛争の解決を目指すものです。

簡単にいうと、当事者同士の話し合いで紛争を解決しようとするもので、ADR調停人はそれのサポートをすることができます。
ただし、ADRの場合はあくまで当事者間での裁判手続きによらない紛争解決であるため、下記の懸念があります。

相手の同意が必要（裁判では相手の同意は不要）
結果への強制力がない（裁判での判決には強制力がある）
ADR調停人がどちらかの弁護ができるわけではない

つまりは、敷金診断士がADR調停人になることが可能であっても、話し合いの場を用意することとアドバイスができるに過ぎず、相手方に対して依頼者である借主に代わって交渉等をすることができません。

ビルオーナー目線にたった時に

実務において、借主が敷金診断士等の専門家を連れてきた場合ひるんでしまうこともあるかもしれませんが、
上記の通り、あくまでアドバイスができる立場でしかないため借主自身も多少知識も必要となってきます。
当社では管理会社として、適切な原状回復工事を実施しビルオーナー様の資産を守るようにお手伝いをしておりますので、
お気軽にご相談ください。