関東と関西の商慣習の違いについて(売買)

賃貸において関東、関西で違いがあるように、売買でも異なる習慣があります。今回は売買において気を付けたい事柄を挙げてみました。

売買時における敷金・保証金の取り扱い

関東では、売主から買主に引き継がれる返還債務の金銭については売買代金から差し引いて決済することが多く、関西では、敷金等の額を売買代金から差し引かずに決済することが多いです。

例としまして、価格が1億円、敷金返還債務が2,000万円の物件をあげますと、関東ではこれを相殺して8,000万円での決済が行われるため、実質的に1億円という価格の中に敷金返還債務が含まれているとも取れます。
一方で関西では相殺はせず1億円で決済が行われるため、敷金返還債務である2,000万円は自ら別途捻出しなければいけません。

つまりは、価格が同じ1億円であっても、敷金返還債務を考慮すれば関東と関西では実質の負担は大きく異なるのです。関東式は購入時点だけで見れば現金支出が少なくなり、関西式は敷金返還が重なればキャッシュフローが苦しくなる場合もあります。
事例として、購入後すぐにテナントの解約が発生したため、想定していた金額以上を用意しないといけなくなった、というケースも多くあるようです。

このような事から誤認した場合にトラブルに発展するのは必然ですので、売買契約書においては下記のような表記をするのが一般的です。

【関東】

売主は買主に対し、所有権移転と同時に、預かり保証金(敷金)相当額の引き渡しを行う(売買代金は保証金返還債務を勘案した上決定されたものである。)ものとする。

【関西】

売主は所有権移転時期に、預かり保証金(敷金)相当額については、引き渡しを行わない(売買代金は保証金返還債務を勘案せず決定されたものである。)ものとする。

 

不動産の所有権や抵当権登記

関東と関西では、登記をする際に介在する司法書士の数が異なる場合が多くあります。
売主が抵当権を設定しており、買主も抵当権を設定する場合、「現在の抵当権の抹消→所有権移転→新たな抵当権設定」の3段階があり、関東の場合はすべて同じ司法書士にて実施するのが一般的です。
一方、関西の場合は2人の司法書士が介在するケースが多くあります。具体的には下記パターンが多くみられます。

現在の抵当権の抹消…売主側の司法書士
所有権移転…売主・買主双方の司法書士
新たな抵当権設定…買主側の司法書士

その他にも、固定資産税・都市計画税の精算基準日等、同じ不動産売買でも多数の違いがみられます。
異なる地域の売買物件を取引する場合には、地域による慣習の違いを念頭に置き、事前に詳細の確認をすることでトラブルを防ぐことができます。
当社は管理だけでなく売買も実績がございますので、お気軽にご相談ください。

 

 

 

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By | 2022年6月24日

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