あえて残置させる原状回復とその注意点

退去テナントとの不要なトラブルや貸主様の想定外の損失を防ぐためには、「事前準備」と「想定外の事態に対する的確な判断・処置」が必要になりますが「原状回復における工夫」の一例をご紹介します。

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あえて残置をさせて貸主資産として貸し出す

入居時の状態が「原状+α」なのであれば、「+α」は通常テナントにて撤去してから退去となるかと思いますが、あえて「+α」を残して退去してもらうという手もあります。

例えば、原状回復がコンクリート躯体のスケルトンの場合に、テナントが入居後に施した床・壁・天井などの内装やエアコン・トイレ・キッチンなどの設備に関して、テナントに所有権を放棄させた上で解体せずに退去を許可するというやり方などがあります。これは退去するテナントにとっては解体工事などの退去費用が軽減され、原状回復を含む退去費用を捻出することが困難なテナントにとっては大きなメリットと受け取られることのほうが多く見受けられます。

この方法のメリットは、(前テナントの業種や残置物の程度にもよりますが、)テナントの残置資産の内、再利用できそうなものを貸主資産として次のテナントに貸し出すことができるということです。

昨今増えているのは医療関係や福祉等サービス業の店舗ですが、これらの店舗は通常の事務所仕上げであれば内装・設備で事足りることが多くあります。また、これらの業種は事務所用物件など内装及び設備が整っている物件から優先的に探していることも多いため、前テナントとの契約上は原状回復がスケルトンであっても、時代の流れによっては次は事務所仕上げの状態で貸し出すということができればテナント募集上有利になります。

もちろん前テナントの使用状況や内装・設備の劣化によってはどこまでを貸主資産として次のテナントに貸し出すかの見極めが重要になってきますので、このあたりの精査や契約上の工夫は必須となります。

例えば、エアコンは未使用期間が続くと故障しやすくなりますし。水道設備は劣化が見えにくい上に故障時の被害が多くなりますので注意が必要です。

それからテナントとの交渉をうまく進めることができるのであれば、敷金・保証金のうちの一定金額を原状回復の一部免除の対価として償却することを約束させるやり方もあります。そうすれば、次のテナント入居の際に必要となる手直し工事や、貸主側の設備とする機器のメンテナンスや交換の費用に当てることができ、退去するテナントが財政難で原状回復が疎かになりがちな場合にも、貸主の費用負担を最小限に抑えることができます。

その他にもテナントが原状回復の負担軽減のため、後継テナントを自ら探してきて名義変更をして契約を継続させ、原状回復の発生を回避しようとすることがあります。その際、新たに契約を巻きなおす場合でも、覚書などで簡易的に手続きをする場合でも、いずれにせよ、現テナントが負っている原状回復義務が後継テナントへ引き継がれることと、引き継がれた内装・造作・備品等の所有権がどのようになるか、瑕疵が発生した時に誰が責任を負うかということを確認し、必ず書面に残しましょう。

By | 2016年11月22日

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