共有不動産とは?

不動産の「共有」という概念をご存知でしょうか。共有にはメリットもありますので、デメリットも含めた仕組みをよく理解された上で、いざという時の手段としてお知り置きいただければと思います。

まず共有とは何かを簡単にご説明します。建物全体若しくは区分された一つの単位の所有権を、複数の人が所有する状態を共有といいます。気をつけたい特徴としては、以下にも述べますが、共有不動産に対する「保存行為」を除く「変更、管理」は一共有者が単独では行うことができないという制限などをうけます。

 

次に法律上の定義ですが、以下、民法の条文の抜粋になります。

(共有物の変更)

第二百五十一条  各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
※変更:共有物の大規模修繕・建替え、売買契約の締結(処分)など

(共有物の管理)

第二百五十二条  共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

※管理:建物使用方法の決定、賃貸借契約の締結など

※保存:共有物の修繕、共有物の不法占有者に対する妨害排除請求(明渡請求)など

 

 

そして、共有不動産のメリット・デメリットです。

【メリット】

  • 住宅ローン控除及び売却譲渡特別控除などを各共有者ごとにそれぞれ利用できる。

【デメリット】

  • 前記民法条文のように各共有者単独の行為に制限がある。

これらのポイントから鑑みると、税制上の優遇を受ける必要がなければ、共有はしないにこしたことはないと言えるかもしれません。

 

では、どのような人が共有不動産を所有しているのかというと、前記のような実情から親族間での共有の場合はありますが、第三者同士の場合は多くはありません。

しかし、商業地などにおいては例外的に多く見受けることもあります。例えば、複数の地主さんがそれぞれの土地を持ち寄って大きくした敷地にビルを建てる場合などです。そうすると同じビルの中でも階数や位置などでその価値は変わりますので、価値の異なる区画をうまく区分所有にできなかった場合は、共有とすることが多いようです。

 

因みに、よく管理会社に寄せられる相談としては、共有者の賛成を得ることができずに、老朽化が深刻であるにもかかわらず大規模修繕を行うことができない、前記修繕不足や業種に対する意見の相違などによりテナント募集の際になかなか契約を行うことができずに収益をあげることができないということがあります。

 

建築費が高騰し、税金も上がっている昨今においては共有も一つの選択肢となりうるかと思いますが、このような実情をよく理解した上で、長い目で見てご判断をされるのがよろしいかと思います。

 

By | 2017年1月17日

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