入居テナント間のトラブル
入居テナントは、ビルオーナーにとって大切な顧客です。テナントへの適切な対応はビジネス上重要ですが、対応が難しい局面も多々あるでしょう。その内のひとつが、入居テナント間のトラブルではないでしょうか。
一般的に当事者間の問題というのは、解決を図ろうにも互いの主張がぶつかり、平行線をたどってしまいがちです。それに加え、入居テナント間のトラブルの場合は互いが契約関係に無い為、さらに解決が難しいものと考えられます。
それでは、ビルオーナーが仲裁に入った場合はどうでしょうか。ビルオーナーからするとテナントは“大切な顧客”になりますので、契約上主張できることだとしても、なかなか強く言えない場合や言い辛い局面もあることと思います。
また、ビルオーナーとテナントも貸主と借主という立場から、結局のところ当事者間の問題となってしまい、解決が難しくなるケースも考えられます。
そこで、こういった問題が起こる可能性を踏まえ、予め管理会社を間に入れることも、大きなトラブルへの発展を防ぐひとつの方策といえるのではないでしょうか。
良く起こり得る目に見えにくいトラブル
良く起こり得る目に見えにくいトラブルは以下の2点が考えられます。これは価値観・感じ方が人により異なる為、トラブルの中でも最も発生しやすいといわれております。
(1)騒音
(2)悪臭（異臭）
最近ではインターネットやスマートフォンの普及で様々な事が調べられるので、クレームを言いやすい環境にあると言われております。全てのトラブルに共通して言える事は、対応前に『テナントとの契約書内容の確認』をする事が必要です。
例えばトラブル内容が『騒音』・『悪臭（異臭）』の場合、大抵の賃貸借契約書には、「近隣に悪影響を及ぼす行為は禁止」と記載があるかと思われます。その為、騒音を出している相手に、賃貸借契約に基づいて対応を伝えられるでしょう。
良く起こり得る設備関係のトラブル
良く起こり得る設備関係のトラブルは以下の2点が考えられます。設備関係のトラブルは、修理・改善すべき点が明確なため、より正確でスピーディな対応が望ましく、対応が疎かになる事で、即刻二次クレームにも発展するといわれております。
(1)上階からの水漏れ
(2)共用部の使い方
『上階からの水漏れ』については、賃貸借契約に定められた【資産/管理区分】によって対応方法が変わります。水漏れの場合、必ずしも「水漏れ発生場所のテナントが悪いとは言い切れません」。水道管の錆などの老朽化が原因の場合、資産区分がビルオーナーと規定されていれば、ビルオーナーが修繕の負担をすることになります。
共用部の使い方に関するクレームに関しても、ビル側のお願いとして注意しただけでは改善してもらえないケースもあると思います。その場合は、賃貸借契約に定められた「共用部分の禁止事項に関する」規定に基づき改善を求めることが有効であると考えられます。
さらに、共用通路に備品等が置かれている場合、それが障害物とみなされ、消防法上問題があることもあると思います。その場合は、契約違反に基づく指導に加え、「防災上の観点から、ビル側は法令に基づき指導を行っている」という主張をすることも改善求める際のポイントになると思います。
最後に
冒頭でお伝えしましたが、当事者同士のトラブルを解決するのは非常に困難です。管理会社を間に入れることで、『契約時にトラブル発生未然に防ぐ為の契約文言を作成』でき、トラブル発生時の対応も、知識と経験を活かした対応が可能です。
また、管理会社という「第三者」が間に入ることにより、当事者同士の感情的な言い合いなどを防ぐことができ、第三者的目線からも解決方法を思案することで、ビルオーナーの主張を適切に伝えることができるのではないでしょうか。
弊社、株式会社総合施設管理では事業用不動産を中心に一都三県で建物の管理を行っており、今回のようなトラブル対応も多種多様な知識と経験を兼ね備えたスタッフが常駐しております。現在お持ちの物件でお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度弊社までご相談ください。
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