エレベーター法定点検の重要性とリスク管理

はじめに

エレベーターは、ビルの利用者にとって欠かせない設備の一つであり、日々の運用において安全性を確保することは非常に重要です。エレベーターの不具合や故障は、利用者の安全を脅かすだけでなく、ビルオーナーや施設管理者にとっても法的、経済的リスクを伴います。法定点検は、施設を管理する者にとって義務であり、その実施が適切であるかどうかによって、事故防止や法的責任が問われることになります。本記事では、エレベーター法定点検の根拠となる法令、点検の必要性、そして点検を怠るリスクについて解説します。

エレベーター法定点検について

エレベーターの法定点検は、すべてのビルに設置されたエレベーターに対して義務付けられています。点検を義務づける法令として、主に以下の法律が関わります。

1-1. 建築基準法

建築基準法第2条第5項により、建物の安全性を確保するために設置されたエレベーターには、その維持管理の基準が設けられています。建物にエレベーターが設置されている場合、その設置と運用において安全が確保されることが求められています。点検が定期的に行われ、安全基準が満たされていることが確認されることが義務付けられています。

法令根拠
・建築基準法第2条第5項：
　建築物に設置されたエレベーターの設置基準に関して規定があり、その後の運用についても安全性を確保することが求められています。
・建築基準法第11条：
　建物の解体、改修、増築、修理などの工事を行う場合、エレベーターを含む設備の安全基準を満たすことが義務付けられています。

1-2. 労働安全衛生法

労働安全衛生法は、事業所内で従業員が使用する設備の安全確保に関しても規定を設けており、エレベーターもその対象に含まれます。事業所においてエレベーターを使用する場合、従業員の安全を確保するために定期的な点検とメンテナンスが行われることが義務づけられています。

法令根拠
・労働安全衛生法第29条（設備の管理）：
　事業主は、従業員の安全を守るため、設備が正常に運行できるように管理する義務があります。
・労働安全衛生法第36条（設備の保守管理）：
　エレベーターを含む機械設備について、定期的な点検と整備を実施し、安全性を維持する責任があります。

1-3. 高層建築物に関する安全確保の指針

高層建築物や特殊な用途の建物（商業施設、ホテル、病院など）に設置されているエレベーターには、特別な安全基準が求められます。国土交通省は、高層建物におけるエレベーター設備の安全確保を目的とした指針を示しており、これには定期的な点検と必要な安全装置の設置が義務付けられています。

法令根拠
・国土交通省の建築物におけるエレベーター設備の安全確保に関する指針：
　高層ビルや特殊施設においてエレベーターの点検を義務づけ、特に非常用エレベーターの運行や設備の安全管理に関する規定を定めています。

エレベーター点検の必要性

エレベーターは非常に複雑な機械設備であり、部品やシステムの不具合が重大な事故につながる可能性があります。定期的な点検を実施することで、以下の重要な要素を確認し、リスクを減らすことができます。

2-1. 安全性の確保

エレベーターの主要機能である昇降装置、制御システム、ドア機構などが適切に作動しない場合、利用者の安全を脅かす可能性があります。例えば、エレベーターが急停止したり、ドアが開かないなどの不具合が発生すると、人身事故が起こる恐れがあります。定期的に点検を行うことによって、これらのリスクを未然に防ぐことができます。

2-2. 法令遵守とコンプライアンス

エレベーターの点検は、法令を遵守するためにも必須です。特に建築基準法や労働安全衛生法に基づく点検義務を果たさなければ、罰則や行政処分を受けるリスクがあります。点検を行わず、万が一事故が発生した場合、ビルオーナーは法的責任を問われることになり、その結果、損害賠償や法的措置を受けることになります。

2-3. 設備の寿命延長とメンテナンスコストの削減

定期点検により、エレベーターの劣化や破損を早期に発見することができます。これにより、突然の大規模修理を回避でき、修理費用や交換費用を削減することができます。予防保守を行うことで、エレベーターの寿命を延ばし、長期的なコストを低減できます。

月々の点検とその役割

エレベーターの法定点検が年に一度行われる一方で、月々の点検も非常に重要です。月次点検では、法定点検では見落とされがちな細部のチェックや、操作確認が行われます。これにより、設備の小さな不具合を早期に発見し、重大な事故を未然に防ぐことができます。月次点検の内容は、エレベーターの運転中における動作確認や、非常時に機能する安全装置の確認、さらには消耗品のチェックなど、細部にわたります。

3-1. POG（パーツ・オイル・グリース）の点検

POG（パーツ・オイル・グリース）点検は、エレベーターの動作に必要不可欠な部品や消耗品の状態を定期的に確認する重要なプロセスです。エレベーター内部のパーツが摩耗や劣化していないかをチェックし、オイルやグリースが適切に潤滑されているかを確認します。これらの点検は、エレベーターがスムーズに動作し続けるために欠かせません。例えば、ガイドレールやケーブルに潤滑剤が不足していると、摩擦が生じて動作不良や故障につながる恐れがあります。

3-2. FM（フルメンテナンス）の考え方 FMは、設備全体を包括的に管理する手法で、エレベーターの長期運用においても効果的です。フルメンテナンス契約を結ぶことにより、月次点検や法定点検だけでなく、日常的なメンテナンスが含まれ、エレベーターの性能を最大限に引き出すことができます。フルメンテナンスを導入することで、突発的な故障のリスクを低減させ、長期的に安全で効率的な運用が可能となります。

点検を怠るリスク

点検を怠ることによって、エレベーターが不具合を抱えたまま運行されるリスクが増大します。例えば、急停止やドアの開閉不良などが発生すると、利用者の安全が確保されなくなり、最終的には人身事故に繋がる可能性があります。定期点検はこれらのリスクを減らすために不可欠です。

まとめ

エレベーターの法定点検は、施設の利用者の安全を守るために不可欠なプロセスです。定期的な点検を怠ると、事故のリスクや法的責任が増大し、最終的には経済的負担を大きくすることになります。ビルオーナーは、法令遵守と安全管理のため、エレベーターの点検を確実に実施し、施設の運営において重要な責任を果たさなければなりません。月次点検やPOG、FMといった予防的なアプローチを取り入れることで、さらなる安全性向上を図ることができます。

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エスカレーターの維持管理｜定期検査報告はしなければいけない？

はじめに

エスカレーターは、建物を利用する方が日常的に使用する設備であり、設置後も継続して安全性を確保していく必要があります。建築基準法では、建築物の所有者、管理者又は占有者に対し、敷地、構造及び建築設備を適法な状態に維持することを求めており、エスカレーターもその対象に含まれます。維持管理の実務では、日常の保守点検と、法令に基づく定期検査報告を分けて考えることが大切です。

法令で定められている維持管理

建築基準法第8条は、建築物の維持保全を定めています。あわせて、同法第12条第3項により、昇降機等の所有者は、専門知識を有する資格者に定期的に検査をさせ、その結果を特定行政庁へ報告しなければなりません。エスカレーターの維持管理は、日常の点検だけで完結するものではなく、この法定検査報告まで含めて成り立っています。 また、エスカレーターの構造基準は建築基準法施行令第129条の12に定められています。通常の使用状態で人や物が挟まれたり障害物に衝突したりしないこと、勾配を30度以下とすること、踏段の両側に手すりを設けて同一方向・同一速度で連動させること、制動装置と昇降口で停止できる装置を設けることなどが、法令上の基準です。

保守点検の位置づけ

国土交通省の「昇降機の適切な維持管理に関する指針」では、保守を清掃、注油、調整、部品交換、消耗品の補充・交換等とし、点検を損傷、変形、摩耗、腐食、発生音などに関する異常や不具合の有無を調べ、必要な措置を判断することと定義しています。保守点検は、エスカレーターを日常的に安全な状態で使い続けるための基本的な管理です。 同じ指針では、所有者は、自ら適切に保守・点検を行う場合を除き、保守点検契約に基づき、使用頻度等に応じて定期的に保守・点検を行うものとしています。ここでいう保守点検は、法第12条第3項の定期検査報告とは別のもので、日常の維持管理として継続的に行うものです。

定期検査報告

法定検査は、有資格者が行う検査と、その結果の報告までを含む制度です。建物所有者は、昇降機を「昇降機等検査員」等の資格者に検査させ、その結果を特定行政庁に報告しなければなりません。昇降機の定期検査報告における検査の項目、事項、方法及び結果の判定基準は、平成20年国土交通省告示第283号で定められており、エスカレーターは第五に位置付けられています。 報告時期については、昇降機等は検査済証の交付直後の免除期間を除き、毎年報告が必要です。報告義務者は原則として所有者で、所有者と管理者が異なる場合は管理者となります。実務では、保守点検を行っていることと、法定の報告を済ませていることは別に確認しておく必要があります。

記録の保存と引継ぎ

保守点検や法定検査は、実施した事実を記録として残しておかなければなりません。維持管理指針では、製造業者が作成した保守・点検に関する文書や建築確認・検査の関係図書は、当該昇降機の廃止まで保存するものとされています。過去の作業報告書や定期検査報告書の写しなどは、3年以上保存することが定められています。 さらに、所有者が変更となる場合には、これらの文書等を次の所有者に引き継ぐこととされています。記録が残っていれば、次回の法定検査や日常の保守点検でも設備の履歴を踏まえた確認がしやすくなります。

法定検査をめぐる留意点

定期報告制度の目的は、建築時の確認で終わらせず、使用中の建築物の安全性を継続して確保することにあります。大阪府の定期報告制度の説明でも、建築物の完成後の適法な維持管理が重要であり、所有者等には法第8条の維持保全義務と法第12条に基づく定期報告義務があることが明記されています。 また、報告を怠った場合は法違反となり、建築基準法第101条により100万円以下の罰金の対象となります。エスカレーターの維持管理では、保守点検を継続することに加え、法定検査の時期と報告の流れをあらかじめ整理しておくことが欠かせません。

まとめ

エスカレーターの維持管理は、日常の保守点検と、建築基準法に基づく定期検査報告の両方で成り立っています。建築基準法第8条は維持保全の考え方を定め、同法第12条第3項は有資格者による検査と報告を求めています。さらに、建築基準法施行令第129条の12が構造基準を定め、平成20年国土交通省告示第283号が法定検査の基準を定めています。 建物所有者や管理会社は、保守点検、法定検査、記録保存をそれぞれ別の業務としてではなく、ひとつの維持管理の流れとして捉えると、実務として整理しやすくなります。エスカレーターは日々使われる設備だからこそ、平常時の管理の積み重ねがそのまま安全性につながります。

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アスベスト（石綿）の危険性と歴史｜建物所有者が知っておくべき事前調査の重要性

アスベスト（石綿）とは何か

アスベストは自然に存在する鉱物で、その繊維状の構造により耐火性、耐熱性、断熱性、強度を兼ね備えています。この特性から、1950年代から1980年代にかけて、建築業界を中心に広く使用されました。具体的には、吹き付け断熱材、屋根材、壁材、パイプの断熱、床タイルなど、多岐にわたる製品に組み込まれていました。 しかし、その危険性が次第に明らかになり、特にアスベスト繊維が空気中に舞い、吸い込まれることで健康に悪影響を及ぼすことがわかりました。アスベストが引き起こす疾患は深刻で、肺がん、悪性中皮腫、石綿肺などの疾患を引き起こすことが確認されています。

アスベストに関連する法令と規制

• 労働安全衛生法
  アスベストを使用する作業環境での管理基準が定められており、作業場所の石綿粉じん濃度を規制する規定があります。これにより、作業者の健康を守るため、アスベストの取り扱いに対する安全基準が義務付けられています。作業場所でのアスベスト粉じんの濃度を測定し、適切な防護措置を講じることが求められます。
• アスベスト対策特別措置法
  アスベストを使用した製品の製造、使用、輸入を全面的に禁止する法律であり、過去に使用されたアスベスト製品の管理方法についても規定されています。また事前に安全対策を講じることが法律で義務付けられています。
• 建築基準法
  解体や改修工事における石綿の取り扱いについての規定があり、特に工事前の石綿調査が義務化されています。

なぜアスベストは危険なのか

アスベストが危険である理由は、その微細な繊維にあります。これらの繊維は目に見えず、空気中に漂って吸い込まれることで、肺や胸膜に蓄積し、時間をかけて健康に深刻な影響を与えるためです。特に、アスベストによって引き起こされる疾患は長い潜伏期間を経て発症することが多いため、「沈黙の時限爆弾」とも言われます。

アスベストが原因となる疾患には、以下のようなものがあります

• 肺がん
  アスベストは特に喫煙者に対して肺がんのリスクを大きく高めることが知られています。
• 悪性中皮腫
  アスベストに長期間曝露された結果、胸膜や腹膜に発生するがんで、非常に進行が早いことが特徴です。
• 石綿肺
  アスベスト繊維が肺に蓄積し、呼吸困難や肺の障害を引き起こします。

日本におけるアスベストの使用歴史と規制の変遷

アスベストの利用拡大と健康被害の顕在化

1950年代から1980年代にかけて、アスベストはその優れた特性から広く使用され、建材をはじめ、工業製品や自動車部品にまで利用されました。しかし、1980年代後半から1990年代にかけて、アスベストが引き起こす健康被害が広く認識され、社会問題として浮上しました。特に、アスベストを扱っていた労働者やアスベストを含む建材が使われている建物に住んでいた住民に多くの健康被害が見られました。

石綿規制の強化

1995年に発表されたアスベスト対策基本方針を皮切りに、日本ではアスベスト使用の規制が段階的に強化され、2006年には全面的にアスベスト製品の製造・使用・輸入が禁止されました。その後、アスベストが残る既存建物に対しても、より厳格な管理措置が求められています。

アスベストに関する現在の法規制

現在、日本ではアスベストの使用は全面的に禁止されていますが、過去に建設された建物や設備には、今もなおアスベストを含む建材が使われていることがあります。そのため、これらの建物に対しては改修や解体工事の前にアスベストの有無を調査し、必要に応じて適切な措置を講じることが求められています。

建物所有者が知っておくべき「石綿事前調査」の重要性

事前調査の目的と重要性

事前調査は、建物内で使用されているアスベストを特定し、その飛散リスクを評価することを目的としています。特に解体や改修工事の際には、アスベストの有無を確認することが必要不可欠です。調査を行うことで、アスベストの飛散を防ぐための措置を事前に講じることができます。

調査を実施する有資格者の重要性

石綿事前調査は、有資格者が実施しなければなりません。この有資格者は、国が認定した専門の資格を持つ者でなければならず、適切な調査方法でアスベストを特定し、結果に基づいて適切な措置を講じることが求められます。

調査結果の報告義務と保存

調査結果は必ず報告し、一定期間保存しなければなりません。報告内容は所轄の自治体に届け出る必要があり、その後の作業に対しても重要な参考資料となります。

まとめ

アスベストの危険性は広く認識されており、現在ではその使用は全面的に禁止されています。しかし、過去に建設されたビルや施設にはアスベストが使用されている可能性があるため、建物所有者はこれを認識し、適切な管理と事前調査を行う必要があります。解体や改修工事の前にアスベストの有無を確認し、その結果に基づいて適切な措置を講じることが、所有者としての責任です。

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自衛消防組織とは　設置基準・必要資格・実務上のポイント解説

はじめに

建物の安全管理において、「防火管理者」や「防災管理者」は広く知られていますが、建物の規模によっては「自衛消防組織」の設置が必要になることをご存じでしょうか。自衛消防組織は、火災や地震などの災害発生時において、被害拡大を防ぐ初動対応の中核を担う重要な体制です。日常では意識されにくい存在ですが、その有無や運用状況によって、被害の大きさは大きく変わります。

本記事では、
① 自衛消防組織とは何か
② 設置が必要となる基準
③ 必要な資格と体制
について、実務目線で分かりやすく解説します。

① 自衛消防組織とは何か

自衛消防組織とは、災害発生時に従業員等が主体となり、初期対応を行うための組織体制を指します。
具体的には以下の活動を行います。

• 初期消火
• 通報・連絡
• 避難誘導
• 応急救護

消防機関が到着するまでの時間は数分〜十数分程度ですが、この時間帯の対応が被害の拡大を防げるかどうかを大きく左右します。そのため、あらかじめ役割分担を明確にし、組織として機能する状態にしておくことが重要です。なお、自衛消防組織は消防法（第8条の2の5）に基づき、一定規模の建物に設置が義務付けられている制度です。

② 自衛消防組織の設置基準

自衛消防組織は、すべての建物に必要なわけではなく、一定規模以上の防火対象物に設置が義務付けられています。
代表的な目安としては以下の通りです。

• 延べ面積が大きい建物（概ね3,000㎡以上）
• 収容人員が多い建物（300人以上）
• 地下階・高層階を有し、多数の利用者が見込まれる建物
• 不特定多数が利用する用途（商業施設・複合ビル等）

　　※実際の適用可否は、建物用途・構造・地域の条例等によって異なるため、所轄消防署への確認が必要です。

③ 必要な資格と体制整備

自衛消防組織は、単なる名目ではなく、実際に機能する体制の構築が求められます。 一般的な構成は以下の通りです。

• 統括管理者
• 各班長（初期消火班・通報連絡班・避難誘導班・応急救護班）
• 自衛消防要員

また、以下のような講習修了者の配置が必要となる場合があります。

• 自衛消防業務講習 修了者
• 防災センター要員講習 修了者

　　※建物の規模・用途によって求められる資格要件は異なるため、法令および消防指導に基づく確認が重要です。

補足：実務上の留意点

自衛消防組織は、設置するだけでは意味がありません。
実務上、特に重要なのは以下の3点です。

1. 定期的な訓練の実施
   　→形式的な訓練ではなく、実際の災害を想定した訓練が必要です。
2. マニュアルの整備と更新
   　→誰が見ても動ける内容になっているか、定期的な見直しが重要です。
3. テナント間の連携
   　→特に複合ビルでは、連携不足が初動遅れの原因になるケースが多いため注意が必要です。

まとめ

自衛消防組織は、災害時における「最初の対応」を担う、極めて重要な仕組みです。
災害はいつ発生するか予測できません。
だからこそ、平時からの準備と、実効性のある体制づくりが、建物全体の安全性を大きく左右します。
管理会社・オーナーとしては、単なる義務対応にとどまらず、

「本当に機能する組織になっているか」

という視点で見直すことが重要です。

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鍵の役割、取り扱い、種類について

はじめに

1.鍵の役割について
　鍵は専有区画や住居への不法侵入を防ぐために重要なものとなります。ビルオーナーにとって物理的なセキュリティの中核であり、
　貸与・管理には慎重さが求められます。

2.鍵の管理について
　鍵の管理には、①ビルオーナーが直接行う場合と、②管理会社が代行する場合の２つのパターンがあります。
　一般的にはビルオーナーが管理を行いますが、状況に応じて不動産管理会社が預かり、保管を行うことも可能です。
　鍵はオーナーの所有物であり、テナントや住人といった賃借人は、オーナーの許可を得たうえで使用・管理を行う必要があります。
　また、原則として無断で鍵を複製することはできません。安全を守るためにも、必ず正規の手続きに従うことが大切です。

3.鍵の作成、交換について
　鍵の作成は、原則としてメーカーに依頼して行います。純正キーはメーカー工場でオリジナルとして製造され、品質と防犯性が保証されています。
　なお、スペアキーについては、ホームセンターや専門の鍵業者で作成してもらうことも可能です。
　賃貸借契約の解約時や、賃借人が鍵を紛失してしまった場合には、セキュリティ確保のためシリンダー（鍵穴部分）の交換を行うことが原則となります
　シリンダーの種類によって費用は異なりますが、一般的な交換費用の目安は10,000円～25,000円前後です。
　費用の負担については基本的にオーナーが負担しますが、紛失や破損など賃借人に原因がある場合は、賃借人負担となることが一般的です。

4.鍵の取り扱いに関する注意事項
　①鍵の管理者の明確化
　　ビルオーナーは、建物における鍵の管理担当者を明確にし、その責任の所在をはっきりさせておくことが大切です。
　　管理体制を明確にすることで、鍵の紛失や不正利用といったトラブルを未然に防ぐことができます。
　　また、点検業者や賃借人などに一時的に鍵を貸し出す場合には、「鍵預かり書」などの書面を発行し、貸与記録を残すことが必要です。
　　万が一の紛失や事故に備え、責任の所在と管理履歴を明確にしておくことが、建物全 体の安全を守る第一歩となります。

　②鍵の所持について
　　ビルオーナーは緊急時の場合に備えてマスターキーや各専有区画の鍵を所持・保管しておくことが推奨されます。
　　もちろんビルオーナーであっても入居者の許可を得ずに専有区画である店舗や居室に入ることは法律上の住居侵入罪に問われる可能性があり、
　　無断で入ることはできません。ですが、緊急時の場合(安否確認が必要、留守中に火災が発生している等)は正当な理由とされる可能性があり、
　　適切な措置をとることが求め られますので普段から適切に鍵を所持・保管しておく必要があります。

一般的な鍵の種類について

一般的に使われている鍵についてご紹介いたします。

①ディスクシリンダー
　かつては広く利用されていましたが、ピッキング(特殊な工具を入れて解錠すること)が容易であることから、現在は製造されていません。
　使用中であれば防犯性の高い鍵に交換することが推奨されます。

②ロータリーシリンダー
　現在最も普及しているシリンダーで、ディスクシリンダーとほぼ同じ構造ですが、タンブラーの構造はより防犯性を高めており、
　ピッキングに対する防犯性能を備えています。

③ディンプルキー
　表面にディンプル(くぼみ)のある鍵で上下左右のピンに加え、斜め方向にもお印が備わっているため簡単にはピッキングできない構造になっています。

④カードキー
　カードタイプの鍵でセンサーにかざして解錠します。プラスチック製やテレホンカードタイプがあります。
　磁気不良や本体の故障が起こる可能性もあります。

　　⑤キーレックス
　　　扉に取り付けて暗証番号で解錠することができる鍵となります。番号は変更可能でシリンダー交換は不要となります。

鍵の種別について

①マスターキー
　マスターキーとは複数の錠を1本の鍵で解錠することができる鍵となります。「親鍵」とも呼ばれています。マスターキーは建物全体の
　セキュリティに大きくかかわるので、厳重な管理が必要です。盗難や紛失、第三者への譲渡が起こらないようにしなくてはいけません。

②純正キー
　純正キーとは最初からシリンダーとセットになっている鍵で「鍵メーカー」の名前とともにキーナンバーが刻印されています。
　スペアキーを作成する際は純正キーが必要となります。
　純正キーを紛失してしまうと複製キーを作成することができなくなってしまうため保管しておくことが推奨されます。

③複製キー
　複製キーとは純正キーをコピーした鍵で「合鍵メーカー」と商用番号が刻印されています。
　刻印されているメーカー名でそれぞれの違いが分かるようになっています。

まとめ

鍵の管理は、建物の安全と安心を守るうえで欠かせない大切な要素です。日ごろから正しい知識と適切な取り扱いを心がけることで、
思わぬトラブルを防ぎ、安全で円滑な物件管理を実現することができます。

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足場工法と無足場工法の違いについて

はじめに

　建物の外壁等の修繕をする場合、大きく２種類の工法があります。

足場工法

　建物の周囲に仮設の足場を組み立てて作業員がその上を移動しながら作業を行う方法です。

無足場工法

　足場を設置せずにロープやゴンドラなどを使って直接作業場所へアクセスする方法です。

具体例

1. 設置物

• 足場工法： 大規模な仮設足場を設置します。
• 無足場工法： 足場を設置せず、ロープアクセス（ブランコ工法）やゴンドラ、高所作業車などを使用します。 

2. コストと工期

• 足場工： 道路使用許可、道路占用許可・機械等設置届等の提出および、足場の設置・解体費用と期間が必要なため、全体的なコストと工期は長くなる傾向があります。
• 無足場工法： 足場費用がかからないため、コストを削減でき、工期を短縮できることが多くあります。 

3. 作業範囲と適用場所

• 足場工法： 足場全体が安定した作業スペースとなるため、広範囲かつ複数の作業員による同時作業、資材の運搬に適しています。
• 無足場工法： 作業員がアクセスできる範囲が限られるため、部分的な補修や狭い場所、特殊な形状の建物に向いています。
  　　　　　　大規模な全面改修では、かえって工期が長くなり割高になる可能性もあります。 

4. 安全性と施工状況の確認

• 足場工法: アンカーを壁に打ち込み足場を固定することにより、安定した作業床が確保されるため、安全性が高くなります。
• 無足場工法: 作業員の技術力に依存する部分が大きく、天候の影響も受けやすい。また、作業箇所に近づけるのは作業員のみのため、
  　　　　　　施工後の目視確認は写真や動画に頼ることが多くなります。 

5. 周辺環境への影響

• 足場工法: 足場の設置により、建物の景観を損ねたり、日照を妨げたり、防犯上の懸念が生じたりすることがあります。
• 無足場工法: 足場がないため、景観や生活環境への影響が少なく、防犯性も向上します。 

結論として、足場工法は大規模で広範囲な作業に向いており、無足場工法はコストや工期を抑えたい場合や、足場の設置が困難な場所での部分的な作業に適しています。

特徴	足場工法	無足場工法
主な用途	大規模・広範囲な作業	隣地までの距離が狭い建物（足場が立てられない）の作業、部分的・ピンポイントな作業
適した場所	建物全体の外壁塗装や大規模修繕	足場の設置が困難な場所・狭小地
コスト	高め（足場代がかかる）	低め（足場代をカットできる）
工期	長め（設置・解体に時間がかかる）	短め（すぐに作業が開始できる）
安全性	非常に高い（安定した足場がある）	作業員の技術力に依存する（ロープ等）

弊社では事業用不動産に特化し、ビルの管理運営業務を行っています。賃貸管理・建物管理につきましてのご相談等ございましたら、お気軽にご相談くださいませ。

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建築物における衛生的環境の確保に関する法律（建築物衛生法）について

はじめに

　「建築物衛生法」（正式名称：建築物における衛生的環境の確保に関する法律、通称：ビル管法）は、
多くの人が利用する建物内の環境を衛生的に保ち、利用者の健康を守るための法律です。
　実務で重要となるポイントを整理して解説します。

1.対象となる建物（特定建築物）

すべての建物が対象ではなく、以下の用途と規模に該当するものが「特定建築物」として法的な義務を負います。

主な用途：

　興行場、百貨店、集会場、図書館、博物館、美術館、店舗、事務所、旅館、学校。

規模（延べ面積）：

• 一般の特定用途（店舗・事務所等）: 3,000㎡以上
• 学校教育法第1条に規定する学校（小・中・高校等）: 8,000㎡以上

注意: 2025年4月に施行される「建築基準法」や「建築物省エネ法」の改正と混同されやすいですが、建築物衛生法自体の「3,000㎡」という基準は
2025年現在も変更ありません。（1,000㎡規模については建築基準法の定期報告制度などで議論されることが多い項目です）

2.建築物環境衛生管理基準（5つの柱）

特定建築物の所有者等は、以下の基準を維持する義務があります。

項目	主な基準内容
空気環境	二酸化炭素（1,000ppm以下）、温度（18〜28℃）、湿度（40〜70%）、浮遊粉塵などを2ヶ月以内ごとに1回測定。
給水管理	飲料水の水質検査、貯水槽（受水槽）の清掃を1年以内ごとに1回実施。残留塩素の測定を7日以内ごとに1回実施。
排水管理	排水槽、汚水槽、雑排水槽の点検・清掃を6ヶ月以内ごとに1回実施。
清掃	日常の清掃に加え、床面の洗浄やワックス掛けなどの定期清掃を実施し、廃棄物処理を適切に行う。
ねずみ・昆虫	生息状況の調査を6ヶ月以内ごとに1回実施し、必要に応じて防除作業を行う。

3.「建築物環境衛生管理技術者」の選任

特定建築物には、国家資格を持つ「建築物環境衛生管理技術者（通称：ビル管理士）」を選任しなければなりません。

役割：

　衛生管理業務の監督、所有者への意見具申、帳簿の整備など。

緩和措置：

　かつては1棟1専任が原則でしたが、現在は一定の条件（近接している、兼務しても業務に支障がない等）を満たせば、1人の管理技術者が複数のビルを兼務することが可能になっています。

4.2025年の動向と注意点

現在、建物管理において特に注目されているのは以下の点です。

感染症対策：

　新型コロナ禍以降、社会的に注目され、運用面で重視される傾向にあります。
　レジオネラ症防止: 冷却塔や加湿器の清掃・消毒が改めて重視されています。

5.「空気環境測定」と「水質検査」の具体的な頻度と項目

空気環境測定の詳細：

　ビル内の空気が汚れていないか、エアコンが適切に作動しているかをチェックします。

測定頻度：

　2ヶ月以内ごとに1回、定期的に実施する必要があります。

測定項目と基準値

測定項目	管理基準値	備考
浮遊粉塵量	0.15mg/m³ 以下	空気中のチリやホコリの量
一酸化炭素 (CO)	10ppm 以下	燃焼器具などの不完全燃焼の確認
二酸化炭素 (CO2)	1,000ppm 以下	換気が十分かどうかの目安（最重要）
温度	18度以上 28度以下	居室の温度
相対湿度	40%以上 70%以下	乾燥しすぎ、多湿すぎを防ぐ
気流	0.5m/秒 以下	不快な風（ドラフト）がないか
ホルムアルデヒド	0.1mg/m³ 以下	建築・改修後、最初の夏期に1回測定

水質検査の詳細（飲料水）：

　貯水槽（受水槽）を通した水が安全に飲める状態かを検査します。
　水質基準省令の項目群について、規則で定められた頻度（6か月ごと・毎年・3年ごと等）で検査します。

項目：

　残留塩素、色、濁り、味、臭い

基準：

　遊離残留塩素が 0.1ppm以上 保持されていること。

項目例：

　 一般細菌、大腸菌、塩化物イオン、有機物（TOC）、pH値、味、臭い、色度、濁度など。

貯水槽清掃：

　受水槽・高架水槽の中を清掃し、消毒します。

その他の重要な管理項目（雑用水・排水）

飲み水以外にも、以下の管理が義務付けられています。

項目	内容	頻度
排水槽の清掃	汚水槽・雑排水槽の点検・清掃	6ヶ月以内ごとに1回
雑用水（トイレ等）	散水やトイレ洗浄水に使う水の検査	7日以内ごとに一回（遊離残留塩素等）
ねずみ・昆虫の防除	生息状況の調査と、必要に応じた駆除	6ヶ月以内ごとに1回

実務上の注意点（2025年現在）

記録の保管期間（重要）:

　測定結果や清掃の報告書、水質検査成績書などは、（自治体の運用に従い）概ね5年程度の保存が求められることが多いです。保健所の立ち入り検査の際にチェックされます。

デジタル化の進展：

　最近では、CO2濃度をリアルタイムで測定し、クラウド上で記録・管理するシステムを導入するビルが増えています。手書きの台帳からデジタル管理へ移行する過渡期にあります。

レジオネラ対策：

　加湿器（特に超音波式）や冷却塔については、水質管理基準を厳格に守らないとレジオネラ症の原因となるため、清掃記録が重視されます。

6.「建築物衛生法（ビル管法）」における清掃

単に見た目を綺麗にするだけでなく、「衛生的環境を維持し、利用者の健康を守る」ことが法的な目的です。

特定建築物の所有者や管理者が守るべき「清掃管理」の具体的なルールを、実務に即して詳しく解説します。

清掃の基本原則（管理基準）：

　法律では、以下の3つの観点から清掃を行うよう定められています。

日常清掃：

　毎日行うべき基本的な清掃。

定期清掃：

　床のワックス掛けやカーペット洗浄など、計画的に行う清掃。

廃棄物管理：

　出たゴミを不衛生にならないよう適切に処理すること。

具体的な清掃箇所と頻度の目安：

　ビル管法では「いつ、どこを」という具体的な回数まで細かく指定されているわけではありませんが、「衛生的環境を維持するために必要な頻度」で行うことが求められます。実務上の一般的な運用は以下の通りです。

清掃区分	対象箇所	内容・頻度
日常清掃	事務室、廊下、トイレ、洗面所、エレベーター	毎日1回以上。除塵（ホコリ取り）、水拭き、ゴミ回収。
定期清掃	床（ハードフロア）、カーペット	1〜6ヶ月に1回。床の洗浄・ワックス塗布、スチーム洗浄。
特別清掃	窓ガラス（外側）、外壁、照明器具、ブラインド	6ヶ月〜1年に1回。高所作業を含む大規模な清掃。
廃棄物処理	ゴミ集積場（保管庫）	毎日点検・回収。保管場所の消毒や防虫対策も含む。

廃棄物の保管と処理：

　清掃に伴う「ゴミの扱い」もビル管法の大事な項目です。

保管場所：

　ゴミ捨て場は、不浸透性材料（コンクリート等）で作られ、ネズミや昆虫が発生しない構造である必要があります。

清掃と消毒：

　ゴミ集積場自体も定期的に洗浄し、必要に応じて消毒を行う義務があります。

分別：

　適切に分別し、速やかに搬出できる体制を整えなければなりません。

「統一点検」と記録の保存：

　ビル管理士（建築物環境衛生管理技術者）の業務として、清掃状況のチェックが不可欠です。

点検：

　清掃が基準通り行われているか、目視や聞き取りで点検します。

帳簿の備え付け：

　いつ、誰が、どこを清掃したかの記録（清掃日報・月報）を整備します。

6年間の保存：

　清掃に関する記録は、他の測定結果と同様に6年間保存する義務があります。

清掃業者の選定（登録制度）：

　ビル管法には、清掃業務を請け負う業者のための**「登録制度」**があります。

第1種（建築物清掃業）:

　一般的な清掃。

第8種（建築物飲料水貯水槽清掃業）:

　水槽（タンク）の清掃。

　特定建築物のオーナーが業務を外注する場合、この「登録業者」に依頼することが推奨されます。登録業者は、有資格者（清掃作業監督者など）を配置し、適切な資機材（真空掃除機やポリッシャーなど）を保有していることが証明されているためです。

2025年現在のトレンド：

　最近の清掃管理では、以下の要素が重視されています。

ロボット掃除機の導入：

　人手不足対策として、深夜の廊下清掃などを自動化するビルが増えています。

環境配慮型清掃：

　強い薬品を使わず、水や環境負荷の低い洗剤を使用する手法（グリーンクリーニング）。

感染症対策：

　以前よりも「ドアノブ」「スイッチ類」など、手が触れる場所（高頻度接触部位）の除菌作業がルーチン化しています。

7.湿度管理について

　建築物衛生法（ビル管理法）に基づき、衛生的な環境を維持するために適切な湿度管理が法律で定められています。

ビル管理における湿度管理の基準と方法：

　「建築物における衛生的環境の確保に関する法律（建築物衛生法）」では、空気環境の調整に関する基準として、相対湿度を40%以上70%以下に維持するよう努めることが定められています。

主な管理方法は以下の通りです。

　空調設備による管理：

　　ビルに備え付けられている空気調和設備（空調）には、通常、加湿・除湿機能が含まれています。これらの設備を適切に運転し、
　　基準値を維持します。特に冬場は外気が乾燥しているため、加湿装置を適切に稼働させることが重要です。省エネ運転により除湿が
　　不十分になるケースもあるため、意識的な調整が必要です。

　補助的な対策：

　　空調設備だけでは基準維持が難しい場合、個別に加湿器や除湿機を設置して対応します。
　　サーキュレーターや扇風機を使って室内の空気を循環させることも効果的です。
　　窓の結露対策として、室内温度を下げるなどの方法もあります。

定期的な測定と記録：

　　法律に基づき、2ヶ月以内ごとに1回、定期的に温度、湿度などの空気環境測定を実施し、記録する必要があります。
　　測定機器は定期的に校正・メンテナンスされたものを使用します。

利用者との連携：
　　 テナントや利用者が独自の判断で空調機器の操作（加湿の停止など）を行うと、ビル全体の湿度管理に影響が出ることがあります。
　　ビル管理者は、適切な機器の操作方法について周知徹底する必要があります。

8.ねずみ、昆虫等の防除について

建築物衛生法（ビル管理法）に基づく「ねずみ、昆虫等の防除」は、特定建築物の維持管理基準において以下のように定められています。

基本方針：IPM（総合的有害生物管理）

　現在の基準では、単に定期的に薬剤を撒くのではなく、IPM（Integrated Pest Management）の考え方に基づいた防除が求められています。
　これは、生息調査の結果に基づいて必要な分だけ対策を講じ、人や環境への影響を最小限に抑える手法です。

　主な維持管理基準：

　　生息調査の頻度：6か月以内ごとに1回、定期的かつ統一的に調査を実施しなければなりません。

　発生時の措置：

　　調査の結果、ねずみや昆虫などの発生が確認された場合は、ただちに発生防止のための措置（駆除や清掃、侵入経路の遮断など）を
　　講じる必要があります。

　薬剤の使用：

　　殺鼠剤や殺虫剤を使用する場合は、薬機法（旧薬事法）の承認を受けた医薬品または医薬部外品を使用し、事故防止に努める必要があります。

　具体的な対策内容

　　侵入防止：

　　　防鼠・防虫網などの設備の点検・補修、パイプの隙間の封鎖などを行い、物理的に侵入を防ぎます。

　　環境整備：

　　　餌となる生ゴミの適切な管理や、整理整頓・清掃を徹底し、ねずみや昆虫が繁殖しにくい環境を作ります。

　　作業の実施と委託：

　　　防除作業は原則として自ら実施するか、適切な技術を持つ業者（建築物ねずみ昆虫等防除業の登録業者など）に委託します。

　　記録の保存：

　　　防除に関する調査結果や実施した措置の記録は、5年間保存することが義務付けられています。
　　　詳細は、厚生労働省の建築物環境衛生管理基準ページにて確認できます。

弊社では事業用不動産に特化し、ビルの管理運営業務を行っています。
賃貸管理・建物管理につきましてのご相談等ございましたら、お気軽にご相談くださいませ。

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設備等の不具合による賃料減額請求について

はじめに

避設備等の不具合により賃料減額請求に対して、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（日管協）の減額ガイドラインがあることをご存じでしょうか。
万が一のトラブル・過度な減額要求に備え、減額ガイドラインについて知っておく必要があるかと思います。
今回は、減額ガイドラインの概要と事例を踏まえて紹介致します。

【減額ガイドラインの概要】

• 目的：貸室や設備の不具合発生時における賃料減額の「目安」を示すもの　
  　　　※法的拘束力はありません
• 適用対象：賃貸住宅における賃借人の責任によらない自然故障などの不具合

代表的な事例と減額割合

■A群（該当するか確認）

群	状況	賃料減額割合（日割り計算）	免責日数　※2
A	電気が使用できない	40％	2日
A	ガスが使用できない	10％	3日
A	水道が使用できない	30％	2日

■B群（A群のいずれも該当しない場合）

群	状況	賃料減額割合（日割り計算）	免責日数　※2
B	トイレが使用できない	20％	1日
B	風呂が使用できない	10％	3日
B	エアコンが使用できない	10％　※1	3日
B	テレビ等通信設備が使用できない	10％	3日
B	雨漏りによる利用制限	5％～50％	7日

※1：エアコンの賃料減額割合は10%ですが、詳細な条件が別途ある可能性があります。
※2：減額割合や免責日数については、不具合の内容・影響度・修復までの期間により調整されるものであり、特に定められたものではありません。また、借主の申告が遅れた・対応を拒否した等の場合は免責日数を延長または減額対象外とすることも可能です。

最後に

本賃貸住宅管理協会のガイドライン上にも明記がありますが、「絶対的な基準ではなく目安」となります。
上記を踏まえた上で借主との交渉や事前の契約に活用頂ければと思います。

参考サイト：https://www.jpm.jp/topics/72785

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避難器具　設置階毎の基準

はじめに

避難設備は、建築基準法や消防法によって設置が義務づけられており、建物の用途・規模・階数に応じて異なる設備が必要になります。
以下、階数ごとに設置が求められる代表的な設備を整理してまとめました。

【避難設備の種類】

• 避難階段（特別避難階段を含む）
• 避難ハッチ・避難はしご・緩降機・避難用タラップ・避難橋
• 滑り台・すべり棒など（特殊用途向け）、救助袋
• 非常用進入口（消防用設備と連携）

避難設備の説明

■避難はしご
　最も一般的に使われる器具。固定はしご、立てかけはしご、吊り下げはしご等がある。
　4階以上では、主にバルコニーに設置し、金属製の固定・吊り下げはしごを用いることが推奨される
　水平間隔・桟の間隔・太さ・強度などについて、告示で細かい規定あり。

■避難用タラップ
　階段状で使用時に手すりを用いる構造のもの。タラップは一般に2階・3階程度までの適用とされ、高層階には適さないとの記述が散見されます。

■緩降機
　身体にベルト等を巻き付けて自重でゆっくり降下できる器具。高層階への設置も可能。
　設置時は速度調整装置、安全機構の備えが義務付けられています。

■滑り台
　固定された滑走面を滑って降りる方式。直線または螺旋型がある。勾配・有効幅・側板高さ・手すり等について告示で規定あり。

■救助袋
　窓近くに設置し、袋内部を滑り降りる形式。垂直式・斜降式など種類あり。展張スペースを確保する必要あり。

■避難橋
建築物間を橋でつなぎ、他棟経由で避難する形式。設置時には構造や隣棟間距離・所有者調整などの条件が必要。

■避難ロープ / すべり棒
いずれも比較的シンプルな構造ですが、使用者の体力・安全性を考慮する必要があります。2階からの用途に限る例もあります。

【階数ごとの基本基準】

階数	主な利用可能避難器具	限・考慮点
2階	避難はしご、避難ロープ すべり棒、避難用タラップ 滑り台、緩降機、救助袋	但し、すべり棒・避難ロープは 高齢書・身体不自由者には不適
3階	避難はしご、避難用タラップ、滑り台、緩降機、救助袋 避難橋	但し、タラップは3階以下までに限定される
4階以上	避難はしご（金属製固定・吊下げ型） 滑り台、緩降機、救助袋、避難橋	高所となるため、使いやすさ・安全性をより重視。 タラップやすべり棒は適用外が多数
	※「避難階及び11階以上の階」には設置義務を課さない。

設置個数・減免（緩和）基準

大前提、避難器具の設置は「階ごとの収容人数（定員）」に応じて必要台数が決まります。さらに、一定条件下では設置数を減らす（免除・緩和）ことが認められる場合があります。

【設置個数の規定例】
■一般的な例として、「10人以上収容する階には1台設置」し、そこから一定の増加人数ごとに1台加える方式をとるケースが多くあります。
■防火対象物別の例では、「10〜100人までは1台」「100人増ごとに1台追加」というルールが示されているものがあります。
■主要構造が耐火構造で、避難階段（または特別避難階段）が2系統以上設けられている場合には、緩和された基準が適用され、
　より大きな収容人数まで1台で対応可能とされるものもあります。

〈減免条件〉
■避難階段・特別避難階段が2系統以上設置されていること
■渡り廊下・避難橋が併設されている場合
■建物構造や用途、規模によっては、避難器具の必要数を抑える特例が認められることもあります（例）特定一階段防火対象物の場合など
■減免を認めるには、条件を満たし、所轄消防機関の判断・許可が必要となることが多くあります

まとめ

■避難器具の設置義務が問われるのは、主に2階～10階の階。1階および11階以上は原則設置不要。
■各階で使える器具には制限があり、タラップ・すべり棒は低層階寄り、緩降機や滑り台・救助袋は幅広く使われる傾向あります。
■設置個数は「収容人数基準」に基づき、100人増ごと1台追加等の方式が一般的。ただし、条件を満たす建物では緩和されることもあります。
■器具の配置・経路・構造・強度・表示等の設計条件を満たすことが不可欠。

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シャッターの交換について

はじめに

リニューアルのタイミング（寿命と兆候）

• 年数による目安：設置から10年を過ぎると、モーターやスプリング（バネ）の劣化が急激に進みます。
• 異音：開閉時に「キーキー」「ガタガタ」と金属が擦れる音がする。
• 動作の重さ：手動の場合、女性や高齢スタッフでは持ち上がらないほど重くなった。
• 引っ掛かり：開閉途中で止まる、または左右が斜めになってスムーズに動かない。
• サビ・変形：スラット（シャッター板）のサビが目立つ、あるいは車や台車をぶつけて歪んでいる。
  

修理と交換の判断基準

工法名	内容	メリット	デメリット
全交換工事	レール、ボックス、中身すべてを新品に交換。	寿命がリセットされ、最も長持ちする。	工期と費用が最もかかる。
中身交換	外側のボックス等は残し、内部の巻取りシャフトと スラット（板）のみ交換。	壁を壊す必要がなく、費用を抑えられる。	レールが古いままの場合、 滑りにくさが残ることがある。
電動化 リフォーム	手動シャッターのシャフトを モーター付きに交換する。	毎日の開閉作業がボタン一つで楽になる。	電気配線工事が必要。

工事期間

失敗しないためのアドバイス

• 火災保険の検討：外部からの衝撃（車が追突した等）や災害（台風、雪害）で壊れた場合は、火災保険で全額カバーできるケースが多いです。
• 相見積もり：「メーカー系」と「地域密着の修理業者」の両方から見積もりを取ることをお勧めします。
• 多機能モデルの検討： 最近はスマホで開閉できるタイプや、透明なパネル付きで閉店後もディスプレイが見えるタイプも店舗に人気です。
  

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ビルの衛生設備におけるポンプの種類

はじめに

ビルの衛生設備における ポンプの種類

1. 給水用ポンプ (Supply Pumps)

ポンプの種類	給水方式	設置場所	特徴
揚水ポンプ	高置水槽方式	受水槽の隣など	受水槽から屋上の高置水槽へ水を汲み上げ、重力で給水する。 古い建物で採用されることが多く停電時も一定時間給水が可能。
加圧ポンプ	加圧給水（ポンプ圧送）方式	受水槽の隣など	受水槽から直接、ポンプの圧力で各戸へ給水する。高置水槽が不要で、 水圧が安定しやすい。
増圧ポンプ	直結増圧給水方式	水道メーターの直後 （本管側）	受水槽を介さず水道本管から直結し、水圧不足時にのみ増圧する。 衛生的で省スペース。

2. 排水用ポンプ (Drainage Pumps)

ポンプの種類	設置場所・用途	特徴
排水ポンプ / 水中ポンプ	地下階の排水槽、汚水槽、雑排水槽、湧水槽内	槽内の水位に応じて自動排水する。固形物（汚水・雑排水）を含む液体に対応するため、詰まりにくい渦流型の構造が多い。水中ポンプは、水中に設置されるため省スペースで騒音も少ない。

3. その他の重要ポンプ

• 消防ポンプ: 火災時に使用されるポンプ。信頼性が最優先され、電動機やディーゼルエンジンで駆動されます。規定の放水性能が法律で定められており、常時待機状態です。効率的かつ安定的な運転のために、以下の制御方法が採用されています
  

ポンプの制御方法とメンテナンス

　制御方法

• 自動運転: 排水槽内の水位をフロートや電極棒で検知し、自動で運転・停止。
• 台数制御: 複数のポンプの運転台数を自動で増減させ、消費電力を抑制。
• インバーター制御: ポンプの回転数を細かくコントロールし、省エネルギー効果を高め、急激な水圧変動（ウォーターハンマー）を抑制します（現在の主流）。

　メンテナンスと法的な点検期間

ポンプ設備	根拠法令	法定点検頻度（目安）	義務内容
消火ポンプ	消防法	機器点検: 6ヶ月に1回 / 総合点検: 1年に1回	消防署への報告義務あり。
給水ポンプ (受水槽以降)	水道法	簡易専用水道（受水槽10㎥超）は年1回の専門検査。	衛生管理の確保が目的。
排水ポンプ (汚水/雑排水)	建築基準法	特定建築物定期検査として年1回の検査が義務（大規模な建物）。	建物の機能維持が目的。

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排煙設備の設置基準

はじめに

火災が起きた際に必ず発生する煙。建物は気密性が高く、火災事故による被害の多くは煙を吸い込むことによる一酸化炭素中毒が多いとされています。

煙を逃がすための装置であり、人命の安全を担当するためにも重要な「排煙設備」について、建物における設置基準を正しく理解することが本記事のテーマです。

　

排煙設備とは

前項で触れたように、「排煙設備」は火災時の煙を逃がすための装置です。「排煙窓」や「排煙口」がそれにあたり、煙が自然に上昇する性質を生かして、天井付近に設置されていることが一般的です。

開閉の仕方には、ハンドルやチェーンで手動開閉する「手動開閉式」、防災センター等が管理する「電動式」、煙を感知すると自動で開く「煙感知器連動型」等の種類があります。

　

排煙設備の設置基準

建築基準法施行令第126条の2により、以下のような建物には排煙窓の設置が義務付けられています。

1. 延べ面積が500㎡を超える特殊建築物（劇場、病院、ホテルなど）
2. 階数が3以上で延べ面積が500㎡を超える建築物
3. 延べ面積が1000㎡を超える建築物の居室で、床面積が200㎡を超えるもの

　

設置基準における例外

前項の設置基準について、建築基準法施行令第126条の2では例外についても触れています。

——特殊建築物で延べ面積が500m²を超えるもの、階数が3以上で延べ面積が500m²を超える建築物(建築物の高さが31m以下の部分にある居室で、床面積100m²以内ごとに、間仕切壁、天井面から50cm以上下方に突出した垂れ壁その他これらと同等以上に煙の流動を妨げる効力のあるもので不燃材料で造り、又は覆われたもの（以下「防煙壁」という。）によって区画されたものを除く。)

例外であったとしても、建築士や設計士、自治体の建築指導課、管轄の消防署等に確認することが大切になります。建築基準法に違反した際は、罰則の対象となりますので、注意しましょう。

　

おわりに

排煙設備は、火災事故における被害を最小限にするもの、人命の安全を守るための装置です。適切な設置を行うことが、非常に重要な要素であり、居住者の安全を担保することになります。

弊社では事業用不動産に特化し、ビルの管理運営業務を行っています。排煙設備につきましてメンテナンスや設置のご相談等ございましたら、お気軽にご相談くださいませ。

　

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キュービクルの点検時の停電対応

※貸しビル大百科内の「電気系統設備に関して」も併せてご参照ください。

キュービクルの点検

キュービクルの点検は、大きく分けて、月次点検と年次点検があります。

【月次点検】

• 電流・電圧の測定と漏洩がないかの確認
• 外観（異音・異臭・異常発熱）のチェックなど

※多くの場合は、通電状態のまま実施されます。

【年次点検】

• 月次点検と同様の点検の他、高圧機器内部の清掃や接点摩耗の点検
• 保護リレー試験・変圧器の絶縁油試験など

※停電した状態で実施します。

今回は、キュービクルの年次点検の際の停電対応についてご紹介します。

停電前に気を付けること

【事前周知】

【テナント・入居者】

入居テナント、入居者などに「停電日時・影響範囲」を必ず通知しましょう。
特に、テナントが冷蔵庫や冷凍庫を設置している場合やサーバーを設置している場合には、停電が重大な影響を及ぼすこともあります。
ポスティングや共用部の掲示など複数の手段で確実に通知を行いましょう。

【警備会社】

警備会社にビルの警備を依頼している場合は、警備会社に事前連絡を入れましょう。
停電中は警備システムが機能しないため、警備員が異常と判断して現場に急行してしまう可能性があります。
その結果、出動費用などの追加費用が発生する場合もありますので、忘れずに連絡を入れておきましょう。

【設備の保護】

【パソコン・サーバー】

パソコンやサーバーは、事前に必ずシャットダウンしておきましょう。
また、万が一に備えてバックアップも実施しておきましょう。
瞬間的な停電や電圧の変動、またはハードディスクへの読み書き中などに停電が発生した場合、システムファイルの破損やハードディスク自体の故障を引き起こす可能性があります。

【冷蔵庫】

特に夏場は食品が傷みやすい時期のため、冷蔵庫や冷凍庫については、保冷効果ができるだけ長く保たれるよう事前に対応しておきましょう。
冷蔵庫の場合、気温やドアの開閉頻度にもよりますが、庫内の上部に保冷剤や凍らせたペットボトルを入れておくことで、約4〜5時間は冷蔵効果が持続するとされています。
※保冷剤などに水滴がつくことがあるため、タオルを敷いておくと安心です。また冷凍庫も同様に、気温や開閉状況に左右されますが、隙間なく冷凍食品などを詰めておくことで、半日程度は凍結状態を保つことが可能です。

復電前に気を付けること

【突入電流の抑制】

突入電流とは、電気機器の電源を投入した瞬間に、通常の運転時よりもはるかに大きな電流が一時的に流れる現象のことを指します。
突入電流を抑えるためには、すべての機器の電源を一斉に入れず、段階的に起動することが重要です。
具体的には、「空調」→「照明」→「その他の機械類」というように、機器の種類ごとに順番に電源を投入してください。 突入電流を抑制することで、電源設備への過負荷やブレーカーのトリップなどを防止することができます。

【機器等の異常確認】

停電復旧後は、電化製品などから焦げ臭い匂いや異音がしないかを必ず確認しましょう。
また、冷蔵庫や冷凍庫に保管していた食品についても、異臭がないか、傷んでいないかなどよく確認しましょう。
特に夏場は食品が傷みやすく、見た目に異常がなくても、安全のため早めに廃棄する判断も必要です。

停電といえども、リスクはさまざまなところに点在しています。
万が一の事態を防ぐためにも、点検の前後は万が一に備えて確実に対応を行いましょう。

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31mを超える建築物に必要な設備(設置義務がある設備）

31mを超える建築物に対しては、消防法および建築基準法により、火災時の避難や消火活動の円滑化を目的とした特別な設備や措置が義務付けられている事をご存じでしょうか。 
また、高さ20mを超えるすべての建築物にも設置が義務付けられている設備があります。
今回は建築物の高さによって必要な設備についてお伝え致します。 

　

必要な設備（31m超の建築物）

1. 非常用昇降機（非常用エレベーター） 

• 法令：建築基準法 第34条第2項 
• 概要：地上31mを超える部分には、原則として非常用昇降機（非常用エレベーター）の設置が必要です。 

2. 排煙設備（機械排煙＋監視） 

• 法令：建築基準法施行令第126条の2 
• 概要：31m超の部分では、中央管理室から排煙設備の制御および作動状態の監視が可能である必要があります。 

3. スプリンクラー設備 

• 法令：消防法施行令第12条の3 
• 概要：11階以上または不特定多数が利用する場合に義務付け。31m超の場合はほぼ全てに必要です。 

４. 自動火災報知設備 

• 法令：消防法 第17条・消防法施行令第21条 
• 概要：31m超の高層建築は、避難誘導用の非常放送設備や火災報知設備の設置が必要です。 

必要な設備（20m超の建築物）

1. 避雷設備（一般的には避雷針） 

• 法令：建築基準法第33条 
• 概要：建物本体に加えて、階段室・昇降機塔・装飾塔など屋上に突出する部位も含む20m超の部分には設置が必要になります。 

　

以下に表にしてまとめます。 

	20ｍ超え	30ｍ超え
非常用昇降機		〇
排煙設備		〇
スプリンクラー設備		〇※
自動火災報知設備		〇
避雷設備	〇	〇

※11階以上または不特定多数が利用する場合に義務付け 

　

例外について

都道府県や市区町村により、用途や構造による例外措置がある場合もあるため、該当自治体に条例の有無を確認することを推奨します。

 　

最後に

設置義務を守らず、人命災害の発生があった場合、厳しい行政処分・刑事罰が課されることとなります。 
安全対策が最重要なので、必ず法令を順守し、所管行政庁・消防署との事前協議と定期点検の徹底をお願い致します。 

　

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避難器具に関して

はじめに

住宅や事業用施設等で見られるベランダ及びバルコニーについている上記のような設備をご覧になったことはありますでしょうか。

これは「避難梯子または緩降機」と呼ばれるもので、火災などの有事の際、建物から安全に避難するために使用するものです。
特に階段やエレベーターが使用できない場合に有効で、外部に取り付けられたものや折りたたみ式のものが一般的に設置されております。

　

避難梯子または緩降機の設置場所

避難梯子または緩降機の設置場所は、使用する目的や建物の構造によって異なりますが、一般的には次のような場所に設置されます。

• 高層ビルやマンションの外壁
  高層階に住んでいる場合、外壁に設置された避難梯子または緩降機を利用することがあります。窓の近くや、避難のために設けられた専用の出口の近くに取り付けられることが多いです。特に階段やエレベーターが使用できない場合に役立ちます。
  
• 家庭用の避難梯子
  一部の住宅では、避難梯子を窓の外に取り付けていることがあります。多くの場合、2階やそれ以上の階に住んでいる場合、窓から下ろして使うことができるように設置されることが多いです。このタイプは、平時には収納されていて、緊急時に素早く展開できるようになっています。
  
• 避難口や避難階段付近
  高層ビルなどでは、避難階段や避難口に接続された場所に避難梯子または緩降機が設置されていることがあります。これにより、火災やその他の災害で階段が使えない場合に、外部に安全に避難するための手段となります。
  
• 屋上や屋根近く
  屋上や屋根に避難梯子が設置されることもあります。特に屋上に避難口がある場合や、ヘリコプターによる避難が難しい場合などに利用されます。屋上から避難するために専用の梯子が設けられ、外部の安全な場所に降りることができます。
  
• 避難梯子または緩降機の使用方法は、緊急時に迅速かつ安全に避難するために正しく理解しておくことが重要です。一般的な使用方法を以下にまとめました。

　

避難梯子の使用方法

1.避難梯子を取り出す

• 家庭用避難梯子の場合: 普段は収納されていることが多いため、緊急時にはまず収納場所から取り出します。収納ケースや袋から梯子を引き出し、迅速に使える状態にします。
• 外壁に設置されている避難梯子の場合: 取り付け位置や取り外し方法を事前に確認しておき、必要に応じて取り外して使用します。

2. 梯子を窓から下ろす

• 家庭用の避難梯子は、通常は窓の外に掛けて使用します。梯子の一端を窓枠にしっかりと掛け、安定させることが重要です。窓の外にしっかりと設置し、梯子が滑り落ちないように確認します。

3. 梯子を確認する

• 梯子がしっかりと固定されていることを確認します。特に外壁に設置されたものや、折りたたみ式のものは、使用前に強度や安定性をチェックします。
• また、梯子が障害物に引っかかっていないことや、通り道が確保されていることを確認します。

4. 避難者が梯子を使う

• 順番に避難する: 一度に多くの人が使わないようにし、順番に避難します。避難する際は、落ち着いて慎重に梯子を使い、転倒や事故を防ぎます。
• 梯子を使う姿勢: 手すりがない場合は、両手で梯子をしっかり握り、足元に注意を払って安全に降りていきます。急がず、無理な体勢を取らないように気をつけます。
• 下まで降りた後: 途中で立ち止まらず、確実に下に降りきります。降りた後は、周囲の安全を確認して避難場所に向かいます

5. 避難後の確認

• 避難が完了した後、他の人が使用している場合は、梯子がまだ安全に使える状態であることを確認します。無理に梯子を使わないようにします。

　

使用のポイント

• 高所からの避難時の注意点: 高い階からの避難時は、特に慎重に行動しましょう。落下や転倒を防ぐため、慌てずゆっくりと降りることが大切です。
• 風の強い日や雨の日: 天候が悪い時は、風や雨に注意して使用する必要があります。滑りやすくなる可能性もあります。

　

緩降機の使用方法

1.使用前の準備

• 収納箱（ケース）を開けて、緩降機が正しく収納されているか確認します。
• 使用に必要な構成部品（支柱、降下ベルト、ハーネスなど）が揃っているか確認します。

2.支柱（フック）を固定

• 支柱またはフックを、ベランダの床や壁にある設置金具にしっかり固定します。
• フックの固定が不完全だと、事故につながるため確実に取り付けます。

3.窓・ベランダの手すりなどからロープを垂らす

• ロープがまっすぐ地面まで届いているか確認し、障害物がないかを目視確認します。

4.降下ベルトを身に着ける

• 降下する人は、付属のハーネスや腰ベルトを体にしっかりと装着します。
• ベルトは身体にしっかりフィットさせ、ゆるみがないように調整します。

5.降下開始

• ベルトが緩やかに下降するよう、ゆっくりと外へ体を出します。
• 緩降機は自動的に速度を調整してくれる構造（摩擦ブレーキ付き）が多いため、急降下することはありません。
• 手を放しても一定速度で安全に降りるようになっています。

6.地上到着後

• 地上に着いたらベルトを外し、次の人が使用できるように上へ戻します（自動巻き上げ式でない場合）。

　

使用のポイント

• 使用前に定期点検を受けておくこと（耐用年数や劣化確認）。
• 定員は1名が基本（定員超過は絶対にしない）。
• 練習しておくことが重要（実際に使うときに慌てないため）。
• 雨天や風の強い日は、使用にリスクがあるため要注意。

避難梯子または緩降機を使用する際には、事前に使用方法を家族や同居者と確認し、実際に訓練を行うことも有効です。緊急時に冷静に行動できるよう、準備をしておくことが大切です。

　

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ダクト構造とは

はじめに 

「ダクト」と聞いてどのようなイメージをお持ちでしょうか。
飲食業に従事している方でしたら耳にしたことがあるかもしれませんが、当たり前のように設置されているこの装置がどのような役割を担っているのかを明らかにし、正しく理解することが本記事のテーマです。 

　

ダクトとは 

端的に言えば、「空気」を運ぶための管のことを指します。空調や換気、排煙を行うことを目的とし、建物内の空気を快適なものにし、より良好な室内環境を保持する役割を担っています。 

「配管」と混同して捉えられてしまいがちですが、「配管」は空気だけでなく液体やガスを運ぶための管ですが、ダクトはあくまでも「空気」を運ぶためだけに存在します。 

　

ダクトの種類

ダクトの種類には主に以下のものがあります。

1. 給気ダクト（SA） 
   空調機から室内に空気を送り込むためのダクトです。（Supply Air） 
2. 還気ダクト（RA） 
   室内から古い空気を空調機に戻すためのダクトです。（Return Air） 
3. 外気取り入れダクト（OA） 
   外気を空調機に取り込むためのダクトです。（Outdoor Air） 
4. 排気ダクト（EA） 
   空調機を通して屋外へ空気を吐き出すダクトです。（Exhaust Air） 
5. 排煙ダクト（SEA、SM） 
   火災時に煙を屋外に排出し、延焼を防ぐダクトです。（Smoke Exhaust AirあるいはSmoke） 
6. 厨房ダクト 
   飲食店の厨房に設置するダクトです。油汚れがつきやすく、引火した場合は燃え広がりやすいため、定期的なメンテナンスが必要です。 

　

ダクトに関する法令

消防法、建築基準法、悪臭防止法、大気汚染防止法等があります。とりわけ厨房設備については、各市町村において「火災予防条例」の中で規制がなされております。 

火災予防条例とは、消防法を体系化し、自治体の実情にあわせて策定された条例であり、例えば東京都においては、第三条の二「厨房設備」のなかで、排気ダクトと可燃物との距離や、取り付ける天蓋の素材、防火ダンパーやグリスフィルターについて、細かく規定されております。 

火災予防条例に違反した際は、違反内容によって異なりますが、罰則の対象となりますので、注意しましょう。 

　

ダクトの構造

【例】厨房の排気ダクト

　

ダクトのメンテナンス

ダクトのメンテナンスは、室内の空気を正常に保つためにとても重要です。
ダクト内部の汚れは、健康被害につながる恐れがある他、厨房の排気ダクトについては、たまった油汚れによる火災の原因にもなりかねません。
定期的な点検と清掃できれいに保つことが居住者の安全を守ることに繋がります。

　

おわりに

ダクトは、建物内の空気を快適にし、良好な室内環境を守るための装置です。
適切な管理を行うことが、衛生面において非常に重要な要素であり、居住者の安全を担保することになります。 

弊社では事業用不動産に特化し、ビルの管理運営業務を行っています。
ダクトにつきましてメンテナンスや設置のご相談等ございましたら、お気軽にご相談くださいませ。 

　

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低濃度PCB（ポリ塩化ビニフェル）廃棄物　処理期限、助成金　まとめ

はじめに

PCBは、無色透明で化学的に安定で、耐熱性、絶縁性や非水溶性など優れた性質を持っていた為、変圧器やコンデンサ・安定器などの電気機器用絶縁油や感圧紙、塗料、印刷インキの溶剤などに、幅広く利用されました。
しかし、生体内に容易く、取り込まれしかも残留性が高く、皮膚障害などの慢性毒性が認められます。このため、平成13年に「PCB廃棄物適正処理推進特別措置法」が制定され、PCB廃棄物の保管状況等について毎年度、都に届出するとともに、適正に処理することが義務付けられました。

　

➀■参照：http://pcb-soukishori.env.go.jp/about/pcb.html

処理期限

令和9年(2027年)3月31日

　

対策

低濃度PCBに汚染された廃棄物は上記の様に、令和９年３月31日までに保管事業者で適正に処理されなければなりません。
処分期間を過ぎると処分場が閉鎖し事実上処理できなくなり、期限内に処分できない場合は、3年以下の懲役または1,000万円以下の罰金または併科などの罰則もあります。
しかし、費用負担が適正処分に歯止めを起こしている事も事実として有り、国（環境省）、都は中小企業（個人事業主を含む。）に対する助成金を創設しました。

　

➁■参照：http://pcb-soukishori.env.go.jp/teinoudo/various_information/regulations.html

助成金概要

公益財団法人　産業廃棄物処理事業振興財団　

　 　

➂■参照：https://www.sanpainet.or.jp/

分析費、処理費に対して補助率2分の1の額が助成　（上限有り。また会社規模や業務内容による）

公益財団法人　東京都環境公社　

　　

➃■参照：https://www.tokyokankyo.jp/

分析費、処理費に対して補助率2分の1の額が助成　（上限有り。また会社規模や業務内容による）

注意点

• ＰＣＢの分析及び処理は、交付決定通知書を受領した後に実施。
  交付決定通知書の発行よりも前に分析や処理を実施した場合、助成金の交付は出来ない。
• 国、都の助成金で重複取得は出来ない。
• 予算に限りが有るので受け入れ期限の前倒しが考えられる。

　

最後に

弊社、総合施設管理では多数の協力業者のお力添えを頂き、なるべく負担の少ない形で迅速な処分ができる様に対応させて頂く事が可能です。処理期限が有ることは知っていても、対応に苦慮していた方々、まずはお気軽にお問い合わせください。

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見えない火災　～内部炭化～

日々ニュースの中で痛ましい火災事故の報道から、胸を痛める方も多いのではないでしょうか。今回は火災事故の中でもその発火原因から発見に時間を要し、結果重大な結果をもたらす、『内部炭化』についてお伝え致します。

　

発生要因

木材は、一般的に400℃位まで加熱しないと自ら発火はしません。しかし、壁面等を熱に強い材料で覆っていても、長期間熱を受け続ける事によって、木材の水分などが蒸発し、小さな穴が多数できます。 

木材の「炭化」とは、200～300℃程度の熱を加え続ける事によってまず、木材の水分が蒸発して乾燥状態になり、同時に熱分解に因って炭素だけが残った状態になることをいいます。 

この状態になると低温（100℃程度）の状態でも木材に着火することがあります。 

キッチンの見える部分は不燃材の仕上げタイルや化粧パネルであったりと、傍目に火災は起きてません。しかし、その裏ではジワジワと発火に近づいているかも知れないのです。 

　

内部炭化に因る火災を起こさない為に 

• 調理後、時間経過も壁面に熱を感じないか確認する 
• 火元と壁面の距離を十分に取る 
• 距離をとれない場合は熱が伝わらない材料(ステンレス材・不燃性石膏ボード等)を壁との間に設ける。 
• 寸胴のような大きい鍋や長時間の過熱は壁から離れたコンロを使用する 

　

まとめ 

弊社、総合施設管理ではラーメン店などの重飲食店舗も多く管理をお預かりしている、今回のテーマを挙げさせていただきました。 

オーナー様におかれましては消防点検などのタイミングでご確認される事をお勧め致します。 

　

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ロスナイ換気扇と普通の換気扇の違い 

ロスナイ換気扇とは、三菱電機株式会社が開発した熱交換形換気機器です。
ロスナイ換気扇は、室内の空気を外に排出しながら、外の新鮮な空気を取り入れる際に、熱交換器を通して温度と湿度を交換し、室内の温度や湿度を保ちながら換気ができるため、冷暖房の効率が向上し、省エネ効果が期待できます。

　

一方、普通の換気扇は、単純に室内の空気を外に排出し、外の空気を取り入れるだけの機能を持っています。これにより、室内の温度や湿度が外気の影響を受けやすくなります。

　

ロスナイ換気扇

熱交換機能：ロスナイ換気扇は、室内の空気を外に排出しながら、外気を取り入れる際に熱交換を行います。これにより、室内の温度変化を最小限に抑え、冷暖房効率を高めます。
省エネルギー：熱交換機能により、エネルギー消費を抑えることができます。
静音性：ロスナイ換気扇は静音性が高く、稼働時の騒音が少ないため、寝室やリビングルームなど静かな場所にも適しています。

　

普通の換気扇

直接換気：普通の換気扇は、室内の空気を直接外に排出し、外気を取り入れます。熱交換機能はありません。
シンプルな構造：構造がシンプルで、取り付けやメンテナンスが比較的容易です。

コスト：一般的にロスナイ換気扇よりもコストが低いです。
ロスナイ換気扇は、特にエネルギー効率や室内の快適性を重視する場合に適しています。一方、普通の換気扇は、シンプルでコストを抑えたい場合に適しています。

　

　

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害獣被害（ネズミ等）について

昨今さまざまな場所でネズミ等の害獣被害が出ており、ビルオーナーの皆様もテナント様より多数お問合せがあったかと存じます。2024年6月にはマスメディアより10年前に比べ、被害件数が2倍に増えているといった内容もございます。

その為、害獣の中でも主にネズミに関する取扱いに関しての記事となります。

　

最近発見されているネズミの種類に関して

種類	ドブネズミ	クマネズミ	ハツカネズミ
大きさ	22～26ｃｍ	15～20ｃｍ	6～9ｃｍ
特徴	耳が小さく 尾が胴より短い	耳が大きく 尾が胴より長い	耳が大きく 尾が胴より短い
生息場所	下水管、下水溝 公園等の地面	壁の中、天井裏 ビル内部	畑の中
住処	繁華街	オフィス・住宅街 マンション	郊外
行動パターン	主に水平（横）行動	主に立体的（縦）行動	忍び込み

　

ビル等においてのネズミによる被害例

・ビル設備における配管・配線系統の破損及び漏電・火災等の発生要因
⇒電線・配線・ケーブルがある付近はネズミの通り道となり、ネズミの歯は一生伸び続けるので歯を削るために硬いものをかじって歯を削ります。
その為、上記のような不具合及びリスクが発生いたします。
※他にも病原菌の媒介や不快感等心理的ストレスがございますが、直接ビルに与える影響ではない為、省略いたします。

駆除対策例

・侵入通路を塞ぐ
⇒各種の配線や配管、戸袋・玄関・天井裏・壁の隙間等を点検してネズミの侵入口となる隙間や穴を探します。
壁や天井に汚れや油が付着した身体で何度も通る場所には黒い汚れが残ります。

その黒い汚れを「ラットライン」と言います。

すべての侵入通路を塞いでしまうと隠れているネズミを閉じ込めてしまい、死骸で病原菌の繁殖及び異臭となるので通路1箇所を残し、トラップで捕獲します。

　

・美化活動に努める
⇒ごみ置き場等の周辺に食品及び残飯が長期的にそのまま置いておかれないような状態を防ぎ、周辺は清潔に保つように努めます。

　

・ネズミの捕獲
⇒ネズミを捕獲するために捕獲器・粘着シート・殺鼠剤（毒餌）散布の上、死骸回収など様々な方法で捕獲します。

　

いずれも市場におけるさまざまな製品があるため、一般消費者でも品物を揃えて作業することは可能です。
但し、ネズミの処理方法ならびに各ネズミに対する捕獲方法に関しては駆除専門の方に依頼した方がよろしいかと思います。

さまざまな観点からネズミ駆除の方針をしていただけるかと思います。

またネズミ駆除は行政の方でも注意喚起があり、専門業者の紹介サービスがあるため業者の選定に迷われた場合は建物に位置する役所にお問合せをいただき、紹介していただいた方がよろしいかと思います。

　

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建物の漏水時の検査方法や検査の重要性

今回は、建物の漏水時の検査方法や重要性についてお伝えします。

漏水は、原因が究明しにくく、工事をしても漏水が改善されないなどが起こってしまうこともあります。建物漏水の調査方法について具体的に解説します。

ビルの漏水時に劣化診断を行うための検査方法には、いくつかの手法があります。
以下に主な方法を紹介します。

◎目視検査: 漏水箇所や劣化の兆候を直接確認します。特に、外壁や屋根、窓枠などの目立つ箇所をチェックします。
◎水分計測: 漏水箇所の周辺で水分計を使用して湿度を測定します。高い湿度が漏水の兆候となることがあります。
◎散水試験：散水試験は、漏水が疑われる場所に直接水をかけ、実際に漏れが発生するかどうかを確認する方法です。
漏水が表面に現れている場合や、屋根や外壁の防水性能を確認する際に広く用いられます。
◎超音波検査: 超音波を使用して建物の構造材の内部に存在する空洞や劣化を検出します。
◎熱画像撮影: 熱画像カメラを使用して、建物の壁や屋根の温度分布を撮影し、漏水や劣化の箇所を特定します。
◎レーザー測定: レーザーを使用して、建物の表面の微細な変形やひび割れを検出します。

これらの方法を組み合わせて、漏水箇所や劣化の原因を特定できる場合があります。

漏水検査は、建物の安全性と住環境を守るために欠かせない作業です。

早期発見と対策を講じることで、経済的な負担を軽減し、建物の寿命を延ばすことができます。自己調査でできる範囲は限られていますが、定期的に点検することで大きな問題を未然に防ぐことができます。

　

　

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賃貸住宅メンテナンス主任者とは

賃貸住宅メンテナンス主任者の概要

賃貸住宅メンテナンス主任者とは

「賃貸住宅管理業者等が身に着けておいた方が良い賃貸住宅（低層アパート）の設備や維持保全における全般的な基礎知識を体系的に学べる公益財団法人が認定する資格」と定義されています。

※賃貸住宅メンテナンス主任者試験WEBサイトより
https://www.jpm.jp/maintenance/

この資格を持つことで、賃貸住宅のオーナーや管理会社、さらには入居者に対して、
快適・安全な住環境を提供するためのメンテナンス業務ができることを示すことができます。

　

主催団体と創設の経緯

賃貸住宅メンテナンス主任者資格は、「公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会(日管協)」により、
賃貸住宅の管理における建物の維持・修繕ニーズの高まりに応じて設立されました。

近年では賃貸住宅の老朽化が進む中で、2021年6月に賃貸住宅管理業法が施行され
「賃貸住宅の維持保全」が管理業務として定義されて以来、
従来の家賃収納や入居者対応に加えて建物の維持・修繕業務の重要性が増しています。

これにより、賃貸住宅管理業務に従事する者に対して、建物の維持に関しても専門的な知識と技術を求める声が高まっていました。

そのため、賃貸住宅メンテナンス主任者資格は、賃貸住宅管理の実務において、
建物や設備の保守管理に関する知識を持つ専門家を養成し、業界の発展及び従事者のスキル向上を目指して創設されました。

　

資格取得に必要な内

賃貸住宅メンテナンス主任者の資格試験は誰でも受験が可能です。

資格取得のためには、賃貸住宅のメンテナンスに関する基本的な知識、技術、法規制を身につける必要があります。
WEBサイトによると、以下が学習範囲とされています。

・賃貸住宅のメンテナンスの重要性
・建物・設備の基礎知識
・修繕対応から学ぶ設備の基礎知識（給排水設備、ガス・電気設備、雨漏り）
・消防設備の基礎知識
・外部改修工事の基礎知識
・巡回点検業務のチェックポイント
・法令点検とコンプライアンス
・原状回復の基礎知識

　

資格取得後のキャリア

資格を取得した賃貸住宅メンテナンス主任者は、賃貸住宅管理会社や不動産関連企業でその資格を活かせる可能性が高いです。
特に、不動産管理会社では賃貸住宅のメンテナンスといった管理業務を担うことが多く、資格取得で得た知識が実務で活かせるでしょう。

また、資格を取得することで、賃貸住宅業界における信頼度が高まり、就職や転職などキャリアアップの際にも有利になることが予測されます。

　

まとめ

賃貸住宅メンテナンス主任者資格は、賃貸住宅管理業務における重要な資格であり、
その主催団体である日本賃貸住宅管理協会が、業界の発展と従事者のスキルアップを通じて
快適・安全な住環境を入居者へ提供することを目的として設立されました。
この資格を取得することで、今後さらに高まるであろう賃貸住宅メンテナンス業務の専門的な知識を身に付けることができ、自身のキャリアアップにもつながります。

興味がある方は一度受験されてみることをおすすめします。

　

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OAフロアとは

OAフロアとはオフィスオートメーションフロアの略称で、オフィス内での配線や設備を効率的に管理するための床下に収納する二重構造の床のことを言います。
下記写真のように本来の床（床スラブ）の上にパネル（フロアパネル）を敷くことで床を二重構造にし、間にできた空洞部分に配線類を収納します。

　

OAフロアの種類

一般的にOAフロアも2種類に分けられます。

それぞれ施工期間及び費用が異なり、後者の支柱タイプの方は工期が長く、費用が高いところから、多くの企業が置敷タイプを採用しております。
支柱タイプはサーバールーム等で使用されているケースがございます。

入居するテナントに応じてオーナー側で床の造作をするケースもあれば、スケルトン貸しでテナントにて造作するケースもあります。
オーナー側で検討するのは所有しているビルに入るテナントを予測し、使用しやすい内装であれば、空室リスクも減るかと思います。

　

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グリストラップとは 

「グリストラップ」（Grease Trap）は文字通り、油脂（Grease）をせき止める（Trap）ための装置です。
飲食業に従事した方なら耳にしたことがあるこの装置が、どのような役割を担っているのかを明らかにすることが本記事のテーマです。

　

毎日多くの食材や油を使う飲食店、それに付随するように洗い物が多く出ることは想像に難くありません。お皿やまな板に付着した残飯や野菜くず、油脂分などをそのまま排水してしまうとどうなるでしょうか。自然環境に悪影響を及ぼすことはもちろんですが、排水設備のつまりや破損につながり、お店の営業活動にも大きな損失を与えます。

グリストラップとは、飲食店の排水に含まれる油脂や生ごみが直接下水に流れることを防ぎ、お店を守り、ひいては自然環境を守るための装置なのです。

グリストラップに関わる法令

飲食店において、グリストラップの設置は義務なのでしょうか。

結論から申し上げますと、法律では明確に義務化されておりません。ただし、自治体単位で条例にて義務化されている場合があり、東京都では、都内で飲食店を営むためには、グリストラップの設置が条例にて規定されています。
（東京都下水道条例施行規程 第三条の二　https://www.gesui.metro.tokyo.lg.jp/about/e9/regulations/kitei/index.html　）

また、各自治体が条例の出典としている3つの法令をご紹介します。

①　建築基準法

「建築基準法」第129条には、国土交通省が定めた構造方法にて、排水のための配管設備を設置するように記されています。その構造方法については、旧国土交通省である建設省が、「建設省告示第1597号」にて「汚水が油脂、ガソリン、土砂その他排水のための配管設備の機能を著しく妨げ、又は排水のための配管設備を損傷するおそれがある物を含む場合においては、有効な位置に阻集器を設けること。」としております。

②　下水道法　

③　水質汚濁防止法

「下水道法」「水質汚濁防止法」においては、公共下水道に流すことができる水の質を規定しています。とりわけ、ノルマルヘキサン抽出物質を含む排水は、そのまま排出すると、配管の閉塞や腐食、異臭が発生する原因となり、グリストラップの重要性をあらためて感じさせます。

　

グリストラップの構造

グリストラップの構造は、3槽に分かれています。

①　第１槽

厨房等から排出された水は、1槽目にあるバスケット部分に入ります。残飯や野菜くず等の大きなごみは回収されます。バスケットの網目を通り抜けるごみについては、下部に沈殿します。

②　第２槽

油は水よりも軽いため、油分は水面に浮上します。

③　第3槽

第２槽までである程度ごみや油分が取り除かれ、最後にトラップ管があるため、できる限り異物がない状態で下水道へ排水されます。

　　

グリストラップのメンテナンス

グリストラップのメンテナンスは、厨房の衛生を保ち、排水トラブルを防ぐために非常に重要です。

①　バスケットの清掃

バスケットに溜まったゴミや残飯を取り除きます。ネットを使用すると、ゴミを簡単に取り出せます。

②　油分の除去

油脂分離槽に浮かんだ油を定期的に取り除きます。

③　沈殿物の除去

底に溜まったヘドロをすくって取り除きます。週に一度ペースで行うことが推奨されています。

④　トラップ管の清掃

2～3ヶ月に一度、トラップ管の内部を清掃します。定期的なメンテナンスを怠ると、悪臭や配管の詰まり、害虫の繁殖などの問題が発生する可能性があります。特に夏場は臭いが強くなるため、こまめな清掃が重要です。

　　

おわりに

グリストラップはお店を守ること、ひいては自然環境を守るための装置です。適切な管理を行うことは衛生面において非常に重要な要素です。

弊社では事業用不動産に特化し、ビルの管理運営業務を行っています。グリストラップにつきましてメンテナンスや設置のご相談等ございましたら、お気軽にご相談くださいませ。

　　

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自衛消防訓練について

自衛消防訓練とは

消防訓練とは火災が発生した際に迅速かつ適切に対応するための訓練であり、自衛消防訓練は防火管理者の選任義務がある事業所（店舗や事務所等）で行う消防訓練です。ビルオーナーなど管理権原者に対する義務として消防訓練を実施することが消防法で定められており、また防火管理者等の責務の一つでもあります。
主な目的は、火災時の被害を最小限に抑え、人命や財産を守ることで、訓練では初期消火、避難経路の確認、通報方法など、火災発生時に必要な知識や技能を習得することです。
（消防法第８条第１項、消防法施行令第４条第３項等）

自衛消防訓練を行う対象は、不特定多数の人が出入りする病院や百貨店・スーパーマーケット、地下駅舎などであり、年２回以上の消火訓練、避難訓練の実施が義務付けられていますが、これに該当しない建物でも消防計画に定めた内容を基に自主的な訓練をすることが望ましいです。
（消防法施行規則第３条第１０項、火災予防条例第５０条の３第４項）

　

主な消防訓練

消防訓練には大きく下記のようなものがあり、一項目または総合的に実施されます。

総合訓練：下記の一連の自衛消防活動について、通報、消火、避難の要素を取り入れて総合的に実施、学習します。
通報訓練：火災を発見した際に迅速に通報する方法を実施、学習します。
消火訓練：消火器や消火栓の使用方法を実施、学習します。
避難訓練：安全に避難するための経路確認や避難方法を実施、学習します。

訓練を実施する場合に、前もって建物を管轄している消防署に「自衛消防訓練通知書」を提出する必要があります。
その際に自治体によっては、当日通報訓練の一環として実際に１１９番に電話をかける訓練や、水消火器（訓練用の消火器）の貸出をしている場合もありますので、ご希望であれば相談してみましょう。

　

消防訓練の流れ

実施に消防訓練を実施する場合ですが、インターネット等で消防訓練の手引き・自衛消防活動マニュアルを公開している消防署が多くありますので、それを活用すると良いでしょう。
資料を配布しながら、実際に火事が発生した場合を想定し、初期消火、通報、避難導線の検討など実践に沿った内容とすることが望ましいです。
また店舗の場合は、お客様を避難誘導することも従業員の役割となります。事前に担当分けをする等、万が一の際に混乱しないような事前の備え、訓練が必要となります。

　

最後に

日本では火事に限らず、地震など様々な自然災害による被害が毎年のように発生しております。
いつ何時災害が発生しても対応できるような状態とすることが、日頃からできる対策のひとつではないかと考えます。

　　

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防煙垂れ壁について

はじめに

よく商業施設等で見られる天井についている透明な壁、ご覧になったとことはありますでしょうか。

これは防煙垂れ壁と呼ばれるもので、建物内部で発生した煙の移動を防ぐために設置される垂れ壁です。建築基準法では「防煙壁」とも呼ばれ、煙を一定の面積ごとに区画する役割を持っています。

　

役割

1. 煙の拡散抑制
   • 火災発生時に発生する煙の拡散を抑制することで、避難経路を明確化し、安全な避難時間を確保することができます。
2. 火災区画形成
   • 防煙垂れ壁を設置することで火災区画を形成し、火災の延焼を抑制することができます。
3. 空調効率向上
   • 防煙垂れ壁を設置することで空調空間を分断し、空調効率を向上させることができます。

　

材料と設置場所

1. 材料
   • 不燃材料で作られるか、不燃材料で覆われる必要があります。一般的にはガラス、コンクリート、金属が使用されます。
2. 高さ
   • 通常500ミリメートル以上が必要ですが、特定の条件を満たす場合は300ミリメートルまで緩和されることもあります。
3. 設置義務対象
   • 延床面積500㎡を超える特殊建築物、延床面積500㎡を超える3階建て以上の建築物

身近にみられるものにも設置している理由などがあります。特に消防設備につきましては店舗・商業施設においては様々な場所に設置してありますので、気になるものがあれば一度役割を調べておくのも良いかもしれません。

　

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高圧電力から低圧電力への切り替え方法について

皆様の建物の電力はどのように供給がなされているでしょうか。居住用物件では少ないですが、事業用物件は大きな電力容量が必要であるためキュービクルという建物設備に高圧電力が送電され、その設備から各戸へと電気を分配する方式が採用されているケースが多くあります。

高圧電力の場合、単位あたりの電気料金が低くなる等メリットもありますがキュービクル設備の法定点検の実施や、各戸の電気使用量を把握するための電気検針を建物所有者側にて実施、使用者へ請求する必要があります。

高圧電力から低圧電力への切替えを検討される方もいらっしゃるかと思いますので切替えをする場合の流れを記載します。建物固有の状況により当てはまらないケースもあるかもしれませんが一般的な例として参考にしてください。

　

(1)低圧電力の工事業者選定と低圧切替え時のアンペア設定

高圧電力から低圧電力に変更をする場合の工事は送電線会社ではなく一般の電気工事会社で対応をします。
電気工事会社から送電線会社への申請や、送電線会社の検針メーター設置の日程調整が必要となることから工事依頼してから実施まで３ヵ月程度期間を要することとなります。
建物の規模により配線していくルートや数量に大きく違いがあります。
複数社見積もりを取得し、金額を比較検討するといったことも考えられます。

また、低圧電力に切り替えるにあたって電力のアンペアを選択することとなります。
どれだけ電力を使用しているかによって設定が異なることから、区画毎に使用設備の消費電力量を調べる必要があります。
アンペア数によっては低圧化工事の仕様が変わることもある為この時点で確認が必要です。

　

(2)高圧電力の停止に伴う申込手続き

高圧電力は家庭の電気の解約とは異なり、送電線会社書式の需給契約の廃止申込書に必要事項を記入の上、申請をする必要があります。
たとえ先に低圧電力の引込工事を完了させたとしても本書面を提出し、廃止手続きを進めていかないと高圧電力の契約と低圧電力の契約が並存し、余計なお金が掛かってしまうことから注意が必要です。
本書面には高圧電力の送電停止作業希望日時や契約廃止の理由等を記載します。
(1)の工事業者選定時に工期が確定した段階で送電停止希望日時等も合わせて決定していきます。

　

(3)低圧電力への切り替え工事

　　

(4)高圧電力の停止に伴う送電線会社の工事

　

(5)停止後の送電線会社設備撤去工事

高圧電力送電停止後に、キュービクル内に設置されている送電線会社の検針メーターキャビネット等、送電線会社資産の設備を撤去し、完了となります。

※キャビネット内にオーナー資産の配線、UGS等が設置してある場合はそちらは残置されます。

　

(6)その他留意事項

• キュービクルが設置されている場合は電気主任技術者の法定点検が必要ですが低圧化した場合は本点検が不要となる為、事前に電気主任技術者へ連絡し点検停止の相談をします。解約の条項により解約予告日（３ヵ月前等）が定められている場合もありますので注意が必要です。
• 送電線会社資産の設備は撤去されますが、建物側の設備は残った状態となります。
  大きなキュービクルが残った状態となりますので撤去の検討も必要となります。

　

　

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電気系統設備に関して

ビルオーナー様は建物敷地内に下記写真のような設備を見たことがあるのではないでしょうか。

当該設備はビルの運営にあたり、大変重要な電気設備となります。
昨今、温暖化の影響により不規則な気候状況で雷雨または設備不具合等による地域停電や停電も増えているかと思います。
この度の記事は、ビルの運営をされているオーナー様の一つの知識として頭の片隅に入れて頂ければと思い、ご紹介いたします。

　

当該設備は法定点検が下記のように義務付けられている設備となります。

月次点検

内容：外観点検、漏洩電流測定、電圧・電流測定

点検回数：毎月1回または隔月に1回

※キュービクル内に絶縁監視装置の有無により、点検回数が変更となります。

　

年次点検

内容：外観点検、観察点検、絶縁抵抗測定、継電器動作試験、漏洩電流測定、電圧・電流測定、保護装置動作試練
点検回数：ビル内全館停電を行う作業（年に1回または3年に1回）

※条件次第でビル内全館停電を3年に1回にすることも可能となります。但し、年次点検（無停電）は年に1回必要となります。

　

こんなとき、どうしよう

①ビルの1区画のみ電気が使用できない場合

1. 使用しているブレーカー周りを確認頂きます。
2. ブレーカー周りを確認して、どこも異常がない場合は電気事業者様へ連絡下さい。
   電気工事がAまたはB工事であれば⇒オーナー様もしくは管理会社側の業者
   C工事であれば⇒テナント様の業者

②ビル全体で電気が使用できない場合

パターン1

1. 電力送配電会社に連絡を行い、近隣ビルも停電が起こっているか確認下さい。
2. 近隣ビルで停電が起こっている場合は、電力送配電会社が順次作業を行なっている為、待機。ビルのキュービクルを管理している主任技術者に連絡下さい。
3. 電力送配電会社の作業で復旧の場合は、対応終了。

※ビルの全館停電が起こった場合、キュービクル内高圧交流負荷開閉器（LBS）が落ちている為、復旧する場合には上げる必要があり、主任技術者にて作業をする場合があります

パターン2

1. 電力送配電会社に連絡を行い、近隣ビルも停電が起こっているか確認下さい。
2. 近隣ビルで停電が起こっていない場合は、ビルのキュービクルを管理している主任技術者に連絡下さい。
3. 主任技術者に設備内を点検してもらい、しかるべき工事または対応が必要となります。

※キュービクル内の電気設備は、多量の電流が流れており、触ることは事故に起因する為、主任技術者又は電気設備の知識を有する方へ依頼しましょう。

　

キュービクル内　設備の紹介

高圧交流負荷開閉器

配線道路や設備機器の故障などによる電気事故が発生した際に、電気供給の遮断を行う装置

配線用遮断器

規定を超える過電流が生じたときに電路を自動的に遮断するための保護装置

変圧器（トランス）

高圧電力を低圧に変換する装置

　

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いかがでしょうか。

事業用ビルにおいて、電気事故は入居テナント及び近隣ビルに影響する大きい事故となります。主任技術者の助言を受けながら、今一度自身で所有しているビルの整備状況などを見直す機会になれば、幸いでございます。

他UGS等の高圧キャビネットに取り付ける装置等に関する記事も下記リンクよりご覧いただけますと幸いでございます。

　

　

　

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省エネ改修の魅力

本記事では省エネ改修の魅力についてお伝えします。

ビルの省エネ改修等による環境性能の向上は、多くの付加価値をもたらすと言われています。
具体的にどのような付加価値があるか以下にその一例を示します。

　

ビルの競争力向上、クレームの低減

省エネ性能を含む性能の高い設備は光熱費の削減によるコスト減等でテナント満足度を向上させ、競争力を高めます。テナントの長期入居にもつながることが期待できるほか、室内環境への不満が減り、満足度も高まります。オーナーの中には、空調設備更新で入居テナントへの訴求力が向上したと報告する例もあります。

　

光熱費の削減

省エネ改修は光熱費削減に寄与し、テナントだけでなく、ビルオーナーにとっても重要なコスト削減要素となります。
削減できる金額は導入するシステムにより上下するため費用対効果の検証は必要ですが、明確に数字に表れてくるためわかりやすく実感できることがメリットです。

　

テナントの生産性向上、健康リスクの低減

室内を適切な温度・湿度環境にすることにより生産性が向上し、病気(感染症)などの健康リスクが低減します。特に人件費の高い業界では、この効果は光熱費削減よりも大きいです。

　

認証・ラベリング評価の向上による賃料増加

認証・ラベリング(第三者機関からの性能評価)の高評価はビルの訴求力を高め、高い賃料設定が可能になります。多くの論文で高評価を受けたビルの賃料が高くなると実証されています。

　

ビル・設備の管理能力向上

省エネ改修を通じて設備管理のノウハウが蓄積され、ビルの総合管理能力が向上します。具体例を挙げると「設置されている設備のスペック把握」「設備修理・交換の際の業者へのフローとそれにかかる時間やコスト感を把握」することで中小ビルオーナーにとっては、管理効率化やサービス品質向上に寄与します。

　

環境対策評価による資金獲得

GRESB評価(GRESBは、個々の不動産に対してではなく、不動産会社、運用機関に対するベンチマーク(指標)で、投資家が投資対象を選定する際に用いられる指標です。)を受けることで、投資機関からの資金獲得が期待できます。環境対策に積極的な不動産会社(ビル)ほど中長期的リターンが期待されます。

　

企業全体のサステイナビリティ向上

環境負荷の低減や規制対応能力の向上により、企業のサステイナビリティが高まります。CSRレポートでのアピールにより、企業イメージの向上にも寄与します。特にCSRを重視する大手企業にとっては大きなメリットです。

省エネ改修という言葉には様々な要素が含まれており、具体的には何を行えばよいのかわからないことも多いでしょう。
ビルは千差万別ですので、所有している物件に付加したい魅力、もしくは補いたい弱点といった観点から、取り組むべき省エネ改修を判断するのもよいでしょう。

　

　　

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「設備警報盤から警報が鳴っています」と連絡があった場合の対応方法

入居テナント関係者から、「警報が鳴っています」と連絡を受けたオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。

その中でも給水設備（受水槽及び高置水槽・貯水槽）に関する対応方法をご紹介いたします。緊急時に対応ができるように、下記フローチャートを例に解説いたします。
あくまでも一般的な例を踏まえてのご紹介になります。ご参考までにご利用ください。
皆様が所有されているビルは下記のような設備盤が設置されており、給水設備に異常があった場合に赤枠内盤の異常がある箇所のランプが点灯し、ブザーにて異常を知らせます。

※設備盤は建物毎に様式が異なるため、一例としてご覧ください。
　設備盤が無く、電源の入り切りのみのタイプもございます。
　満水・減水警報は受水槽及び高置水槽（貯水槽）内の水量に対し、作用いたします。

槽内外設備不具合

満水警報発報及び減水警報　事故例

・定位水位弁の副弁（ボールタップ）給水停止不良

給水管からの水の流入を制御するボールタップが動作不良となり、受水槽内の水量が基準を超えた場合に、警報音が鳴ります。
★ボールタップを点検できる給排水業者にご連絡ください。
※点検までに時間を要する場合は、受水槽内の水量を確認し、必要に応じて手動で受水槽へ水の供給が必要になる場合がございます。

　

・定水位弁（主弁）の停止不良

定水位弁は一般的に水槽内の水量を適量に保つ役割を持つバルブのことで動作不良で、受水槽内の基準水量を超えた場合に警報音が鳴ります。
★定位水位弁（主弁）を点検できる給排水業者にご連絡ください。

　

・電源障害

満水警報は電気で動作している為、電源ケーブルの断線・ブレーカーのトリップ・電源供給の停止が発生すると正常作動しなくなります。
★電気工事のできる業者にご連絡ください。

警報盤からのアラート（警報音）の中には特に異常が見られなかった誤作動ということもあるので警報音が鳴っている場合は、速やかにポンプ操作盤および各借主に水の使用状態を確認することが大事です。

　

以上、大きく分けて3つの事例をあげて解説してきましたが、給水または電気事業者などへ依頼をしなければなりません。緊急時に対応ができるように、設置場所や操作盤の種類を確認頂くことをおすすめ致します。

　

　　

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